全借連第１回オンライン学習会(左上が瀬川宏貴弁護士)

　全借連初の「オンライン学習会」が３月１２日午後１時３０分から開催され、７借組から２１名の組合役員と組合員が参加しました。テーマは「よくある借家の相談事例と民法改正」で講師は東借連常任弁護団、自由法曹団常任幹事の瀬川宏貴弁護士がパワーポイントを使って講演しました。
　借家の相談事例としては、「修繕」、「保証人」、「更新料」で相談事例に沿って民法改正のポイントをわかりやすく解説しました。

修繕の相談事例

　「アパートを借りているが、家主が修理修繕を請求しても築年数が経っている物件なので一切修理修繕しないと言われた。自分で業者を頼み修理修繕し、費用を立替え家主に請求できるか。また、家賃から相殺することができるか」との事例です。賃借人が修繕できる場合は、民法６０７条の２の改正で、次の場合することができることになりました。(1)賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、(2)急迫の事情があるとき。
　民法６０８条１項では、賃借人は賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に直ちにその償還を請求できる。さらに、民法６１１条では、賃料の減額を請求できるから減額されるに改正されました。

相殺や賃料の減額の対応は

　なお、賃借人による費用償還請求権と賃料の相殺について理論上は可能だが、修繕費の金額に争いがあるような場合は相殺するのは慎重にすべきであり、賃料不払いによる賃貸借契約の解除の恐れがある。賃料の一部不払いについても、同様で減額する金額が確定しない限り、慎重に行うべきである。まずは、賃貸人に家賃の減額を請求し、応じなければ裁判所の調停等で家賃の減額を確定するべきであると指摘。

保証人の相談事例

　保証人について２０２０年４月１日以降に締結された保証契約、更新された保証契約は極度額の定めのない保証契約は無効となる（民法４６５条の２第１項）。保証会社との契約については、賃貸人に対して不要とするよう交渉することができても、法的に不要とするよう求めることはできない。
　その他、更新料の相談事例では更新料支払い特約がある場合に法定更新した場合にも支払い義務があるかどうか。契約書の規定が非常に重要となるとの説明がありました。