「改正」学習会（８月２２日）

　１　借地借家を含む様々な契約の基本ルールである民法の改正ルールが２０２０年４月１日からスタートすることを受けて、国土交通省は借家契約の模範例として公表している「賃貸住宅標準契約書」を改正し、その学習会が８月２２日、新宿区内で、住まいの改善センター・建築ネット・小規模家主の会の共催で、元東借連常任弁護団で建築ネット副理事長の榎本武光さんを講師にして開催されました。
　２　今回の民法改正では、借家契約に関して、（１）連帯保証人保護のために連帯保証契約は「極度額」（保証限度額）を決めなければ無効になること、（２）敷金、（３）原状回復、（４）借家の修繕について明文化し、（５）借家が一部滅失の場合に家賃が減額になるなどです。
　３　近年、家賃債務保証業者と保証契約するタイプの借家契約が増えたため、これまで１種類だった標準契約書を保証契約のタイプ別に「家賃債務保証業者型」と「連帯保証人型」の２種類用意しました。
　４　借家人が保証料を支払う家賃債務保証契約については、借家人が家賃を滞納した際に代わりに支払うという、これまでの連帯保証契約からの切り替えと考えれば当然のようにも思えますが、家賃滞納時に利益を受けるのが家主であることを考えれば、家主が保険料を支払って家賃滞納損害保険契約をするのが筋であるとも思えます。
　連帯保証契約の慣行自体が、これまでの家主優位の借家事情の中で広まったもので、今後空室物件が増え借家事情が借家人優位に変われば、後者のような家賃滞納損害保険も登場する可能性があります。
　５　家賃の減額について標準契約書では、家主・借家人で協議するとしか定めておらず、具体的な家賃減額の目安については、（公財）日本賃貸住宅管理協会の「賃料減額ガイドライン」があるだけで、今後「原状回復ガイドライン」のように公的な具体的基準が必要になってきます。