弁護士　増田尚（敷金問題研究会共同代表）

　７月１５日、最高裁第二小法廷（古田佑紀裁判長）は、更新料は消費者契約法１０条により無効とはならないとの不当判決を言い渡しました。

　最高裁判決は、更新料を賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するといいます。

　しかし、賃料は物件使用の対価であって、更新料として毎月の家賃以外に一時金の形で支払わせる合理性を検討した形跡もありません。また、「使用」と「使用を継続すること」が別の対価性のある利益ということはできないでしょう。

　そもそも、賃貸人側からの更新拒絶には正当事由が必要であり、法定更新制度によって賃借人が継続して居住する権利は保障されています。

　更新料を支払わなければ賃貸借契の継続が保護されないという最高裁判決の論理は、借地借家法をないがしろにするものといわざるを得ません。

　最高裁判決は、更新料が消費者契約法１０条にいう「民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であるかどうかの判断について、前記のような法的性質に照らし、民法等の適用される場合に比較して消費者である賃借人の利益をどう侵害しているのかの具体的な検討もなしに、単に、「更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない」とか、「一定の地域において、期間満了の際、賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや、従前、裁判上の和解手続においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効とする取扱いがなされてこなかったことは当裁判所に顕著である」などと述べて、「更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に、更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない」などと結論づけます。

　しかし、消費者契約法施行前には公序良俗に反しないとされた契約条項であっても、同法により無効とされる例として、大学の前期授業料の不返還特約があるのですから、かつて公序良俗違反でなかったということが消費者契約法１０条により無効とされない理由にはなりません。また、「持てる者と持たざる者」という賃貸住宅契約の本質的格差に加え、事業者として反復継続して賃貸事業を営んでいる賃貸人と、一生のうちに数度あるかないかの契約をするにすぎない賃借人との間の構造的な格差を無視して、格差がないなどと決めつけるのは非常識というほかありません。

　最後に、最高裁判決は、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情」があれば消費者契約法１０条により無効となる余地があるかのようにいいます。しかし、同日の最高裁判決で無効ではないとされたのは、最大で１年で２・２カ月分にものぼります。このような更新料でさえ、「高額に過ぎる」といえないというのは、あまりに庶民の懐事情を知らないものと批判せざるを得ません。

　判決は、総じて、消費者契約法が施行されたことなどなかったかのようなむきだしの「契約の自由」論であり、合意している以上仕方がないという弱肉強食の論理です。これまでの賃借人保護の司法判断や法制度を踏みにじる不当判断というほかありません。

　現在すでに「更新料なし」の賃貸物件も増えており、最高裁の判断は、そのような時代の流れからもはるかに取り残されたものというべきです。