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家主が修繕義務を履行しなかった場合その分家賃が減額できるとした事例 |
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賃貸人の修繕義務不履行により建物の一部が使用できなくなった場合、賃借人は家賃の減額請求権を有する（名古屋地裁昭和62・1・30判決。判例時報一二五二号） |
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（事案の概要） |
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１ Ｙは昭和55年６月１日、Ｘから二階部分を居宅、一階部分をお好み焼屋店舗として使用する目的で本件建物を賃料月10万円で賃借した。
２ 二階部分には三つの居室があったが、56年９月前からいずれの部屋にも雨漏りがし、特に南側と真中の部屋の雨漏りは、雨天の場合バケツで受けきれず、畳を上げて洗面器等の容器を並べ、Ｙらが椅子の上に立って、シーツやタオルで天井の雨漏り部分を押さえざるを得ない程であり、押入に入れたふとんが使用不能になったこともあり、本件建物二階部分は、同年９月以前からその少なくとも三分の二以上が使用不能となった。
３ ＹはＸに対し、しばしば雨漏りの修繕を求めたが、Ｘはこれに応じず、右の使用不能状態は、Ｙが本件建物を明渡した昭和58年７月31日まで続いた。なお、一階店舗部分は、右の雨漏りにより便用不能となることはなかった。
４ これに対し、Ｙは56年９月分から賃料の支払を拒絶し、Ｘに対し、右使用不能部分の割合に応じて賃料を減額する旨意思表示した。
５ しかし、Ｘは減額に応じず、Ｙに対し、56年９月分から明度し済みの58年７月分までの賃料二三○万円の支払を求めた。 |
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（判決） |
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本件建物の二階部分の少なくとも三分の二が56年９月１日以降58年７月末日までＸの修繕義務の不履行により使用できない状態にあったことが認められるところ、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は当然には賃料支払義務を免れないものの、民法六一一条一項を類推して、賃借人は賃料減額請求権を有すると解すべきである。
本件の場合、右減額されるべき賃料額は、右使用できない状態の部分の面積の本件建物全面積に対する割合、本件賃貸借契約は一階店舗部分とその余の居宅の使用収益を目的としていたととろ、Ｙの右店舗部分自体の使用収益にはさしたる障害は生じなかったこと及ぴ雨漏りの状況等の諸般の事情に鑑み、本件賃料額全体の25％をもって相当とする。 |
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（寸評） |
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判決はもとより妥当である。家主が修繕義務を履行しなかった場合、二つの対応がある。一つは賃借人側で修繕しその費用を家賃と相殺する方法で、組合がよく利用する。もう一つは本件のように民法六一一条一項を類推適用する方法である。いずれの方法が良いかは事案によって異なってくる。
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