共有建物の一部の持主による賃料増額請求を認めなかった事例他

　（判旨１）共有建物の一部の持主による賃料増額請求を認めなかった例及び（判旨２）消費税の税率変更があっても賃料総額を変更しない黙示の合意の成立を認めた例（東京高等裁判所平成２８年１０月１９日判決・判例時報２３４０号７２頁）

【事案の概要】
　地上５階建ビル。持分２分の１づつのＡとＸとの共有。双方が貸主でＹ会社の店舗・事務所として賃貸。ビルは、Ａと相続人の関係にあったＢとの共有だった。Ｂの持分を第３者Ｘが買い受けてＡとＸの共有。その後Ｘは、単独で、Ｙを被告として、平成２７年５月以降の賃料を現行の月５００万円から９００万円に増額する請求をし、加えて消費税が５％から８％に上がったことに対応する消費税増加分（１年分約８０万円）も請求に掲げて提訴。平成２８年５月２５日東京地裁判決。判旨部分につきＸ敗訴（原告請求棄却）。Ｘは控訴したが、控訴棄却。

【判旨１】東京地裁の判断内容を東京高裁がそのまま是認しているので、元の東京地裁判決の内容を示すと、「賃料増額請求権は、その行使によって賃貸借契約の重要な要素である賃料が一方的に変更されるものであることに照らすと、単に現状を維持するための保存行為とはいえず。共有物の利用等の管理行為（民法２５２条）に当たるというべきである」として、２分の１以上の持ち分を持たないＸがした賃料増額請求は認められないとした。

【判旨２】建物共有者の間に相続人の関係があったＡとＢと共有の時代に消費税率の変更があったがそれによる地代支払総額の増額は行われていないことから総額を増加させない黙示の特約がＡとＢとの間にあったと認定し、Ｂからその持ち分を買ったＸもこの黙示の特約に拘束されると認定し、Ｘの消費税増加分の請求を棄却した。

【コメント】賃料減額請求権の行使について、共有物の管理行為であり、共有物の持分の過半数によって行使すべきであって、過半数に達しない共有者の一部の者の行使は不適法であるとの点は、異論がないが、本判決はこのことに明確な法律判断を示したものとして意義がある。消費税の税率変更があっても賃料総額を増加させないという黙示の賃料不増額の合意があったとの認定は、この事案に即してのものではあるが、同種の事例に関して参考となるものである。

（弁護士　田見高秀）