借地の無断転貸が信頼関係の破壊なしとして解除が認められなかった例

　借地の無断転貸が信頼関係の破壊なしとして解除が認められなかった例（東京地裁平成２８．１．２２判決）
　今回ご紹介するのは、私が賃借人側代理人としてかかわった事件で、つい先日判決があった事案です。
　昭和２９年にＡの名義で始まった借地（５０坪）契約は、昭和４９年と平成６年にそれぞれ合意更新され、平成６年の更新に際しては、Ａから借地権を相続していた妻Ｂからその娘Ｃの夫Ｙに借地名義を変更し、名義変更料として５００万円を支払った。
　一方、借地上の建物は、Ａが昭和３１年、家族の居住とＡが創立した宗教法人Ｚの活動に供するために建築し、その所有名義はＺで登記した。そして、Ｚの代表役員はＡ↓Ｂ↓Ｃと一族が承継してきた。建物にはＺの看板が掲げられ、敷地内に鳥居や稲荷があり、Ｚが建物を使用していることが外部からも分った。信者は１００人程度いた時期もあるが徐々に減少し、平成２５年には４０人程度となり、活動は月１回の祭礼ぐらいで、布教活動をすることもなかった。こうして、建物はＺの使用に供される以外は、ＡＢ夫婦、ＣＹ夫婦とその各家族が居住してきた。
　地主Ｘは、先代の死亡に際して土地建物の登記簿を調べたら借地人と建物所有者が異なっていることを発見したとして、平成２４年１０月、借地権の無断転貸を理由として借地契約の解除を通告し、借地人Ｙと建物所有者Ｚに対し、建物収去土地明渡請求の本訴を提起した。
　判決は、宗教法人Ｚの代表者Ｃと借地人Ｙは同居の夫婦であり、ＹとＺには一体性があり、建物の使用状況も借地開始後相当長期に渡り変化はなかったから、本件転貸は信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があるので、解除は無効である、ＺもそのことをＸに対抗できる、としてＸの明渡請求を棄却した。
　判決は、従前の判例に照らしても当然ですが（裁判官は審理の当初は借地人側に厳しい見方をしているようにとれましたが、被告側の丁寧な主張立証とＣの本人尋問で心証が変ったようでした）、この事件は、解除の通告を受けてＣＹの家族が地元の借地借家人組合に相談したら、借地人と建物所有者が違うからダメだといわれ途方に暮れていたところ、信者の中にたまたま北借組の組合員（３０年前頃借地の更新で組合に相談に来た方）がおり、私に紹介してきたものでした。組合活動の参考のため一言付け加えました。

（弁護士　白石光征）