耐震性不足を理由とする契約解除・更新拒絶を認めなかった事例

　耐震性の不足を理由とする契約解除・更新拒絶請求を認めなかった事例（東京地判平成２５年１２月２５日）
１　事案の概要
　建物は昭和５３年築の居住用マンションで、契約書には「天災、地変、その他賃貸人の責によらない事由により、賃貸借物件を通常の用に供することができなくなったと賃貸人が認めたときは、本件賃貸借契約は当然に消滅する」という終了特約があった。耐震性能調査では図面上の耐震壁が実際には存在しない、梁の鉄筋本数が耐震基準の２分の１から３分の１程度であることなどから、「震度６弱程度の地震にみまわれた場合、構造体に損傷が発生する可能性が高い」との結果が出ている。賃貸人は、この調査結果を踏まえて①終了特約に基づく契約の終了と②期間満了による更新拒絶（立退料の提供あり）を主張して、賃貸人に対し明け渡しを求める裁判を起こした。
２　裁判所の判断
（１）終了特約による契約解除の主張
　建物の状態については、先の耐震調査結果を踏まえて、「耐震構造上の問題があって、マンションの入居者のほか第三者の生命、身体へ危険を及ぼす危険性を有している」と認めた。しかし、終了特約については、「（賃貸人は）賃貸借の目的物に瑕疵がある場合には、その瑕疵を修繕する義務を負っている（民法６０６条１項）のであり、終了特約が直ちに賃貸借契約が終了するという賃借人にとって著しく不利益な効果をもたらすことを踏まえると、終了特約の『通常の用に供することができなくなった』状態とは、「賃貸人において通常の用に供するための修繕をすることが不可能な状態であることをも要する」と判断した。そして、賃貸人が耐震補強（修繕）工事を行うことは多額の費用を要すると主張している点について、どのような耐震補強工事が可能または不可能なのか、どれだけの費用がかかるのかなどについて「なんら具体的な主張立証をしていない」として否定し、終了特約に基づく契約終了を認めなかった。
（２）更新拒絶の主張について
　賃貸人が住居以外に、生計を維持するための事業としても使用していることから自己使用の必要性は高い。他方、建物については解体して新たな建物を建築する必要性があることは否定できないとしつつも、（１）で述べた耐震補強工事を行うことが不可能であるか否か等が明らかにされていない状態では、立退料の提示があることを考慮しても、なお更新拒絶には正当事由がないと判断し、契約解除を認めなかった。
３　コメント
　本事例から、耐震性能検査で建物に問題点が指摘されたとしても、取り壊しではなく補強工事によって対応が不可能か、可能であっても多額の費用がかかることを賃貸人側で具体的に明らかにしなければ容易には契約解除が認められないことが分かる。立退請求を受けた場合、このような観点から賃貸人側の理由を具体的に精査することが必要であるといえる。

（弁護士　松田耕平）