自動改定特約による地代増額が不相当な場合地代増額の効果は生じない

　地代等自動改定特約において、地代等の改定基準を定めるに当たって基礎とされていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして不相当となった場合には、同特約の適用を争う当事者は同特約に拘束されず、同項に基づく地代等増減請求権の行使を妨げられないとした事例（最高裁平成１５年６月１２日第一小法廷判決）。

　借地人は、東京都板橋区内の私鉄駅前の土地に大規模小売店舗用建物を建築して大手スーパーを誘致することを計画し、昭和６２年７月に地主との間で期間３５年間の土地賃貸借契約を締結しました。この際、大手スーパーが入居する昭和６３年７月以降の地代を月額６３３万余円と定めるとともに、当初地代額を３年後に１５％増額し、その後も３年毎に１０％ずつ増額するという地代自動改定特約が合意されました。この特約が合意された昭和６２年７月当時は、バブル経済で東京都２３区内の土地の価格が急激な上昇を続けていた時期です。
　借地の地代は、特約に基づいて３年後の平成３年には１５％、平成６年にはさらに１０％増額されましたが、平成９年７月１日には、借地の価格は契約時の半額以下になっていました。そこで、借地人は、地代をさらに増額するのは不合理と考え、従前の地代額の支払いを続けるとともに、平成９年１２月には従前の地代を２０％減額するよう請求した、というものです。
　最高裁は、冒頭のとおり述べたうえ、地価の動向が下落に転じ、当初の半額以下になった平成９年７月時点では、特約の適用を争う借地人はこの特約に拘束されず、地代増額の効果が生じたということは出来ない、と判断しました。
　本判決は、借地借家法１１条１項との関係から地代等自動改定特約の効力を論じた初めての最高裁判決です。なお、地代が不相当となった後、特約に基づいて増額された地代を支払った借地人が地主に対して不当利得として返還を求めることができるか、という問題が残りますが、特約の適用を争うことなく増額された地代等を支払ったときには不当利得になるとはいえないとの考えも示されており、今後の議論が待たれるところです。

（弁護士　大浦郁子）