借地の売買契約を締結しても借地を利用させない間は無断譲渡ではない

　「借地人が第三者との間で、地主の承諾を得ずに借地の売買契約を締結したとしても、現実に第三者に借地を利用させていない間は、売買契約を締結したことだけをもって、借地契約を解除することはできない」（大審院昭和１３年４月１６日判決）

　ちょっと古い判例ですが、最近の裁判で問題となったので紹介します。民法６１２条１項は、「賃借人は、賃貸人の承諾を受けなければ、その賃借権を譲り渡す」ことはできないと定めています。つまり、契約書に何も書かれていなくても、法律で借地権を譲渡する場合は賃貸人である地主の承諾が必要とされているわけです（この点、増改築に関しては、契約書等で禁止されていない場合、自由にできるのと異なります）。ただ、借地人が借地権を売りたいと考えた場合、地主が承諾してくれるかどうかも重要ですが、高く買ってくれる人がいるかどうかも重要な問題です。借地権を処分したいと考えた場合、まず地主に買い取りを求める事例が多いと思いますが、借地権を買いたいという人が先に見つかる事例もあります。ただ、このように良い買い手が見つかったとしても、地主の承諾をもらうまで、買主・売主双方がずっと待っていられるかどうか怪しい場合があります。このような場合、借地権を買ってくれるという第三者との間で、売買契約を結んでおいて、約束を取り付けておきたくなるところです。ただ、法律上、売買契約は合意の時に成立するため、売買契約を結んでしまうと、「譲渡」になってしまい、民法６１２条１項によって契約違反とされてしまうのではないかという問題があります。これに対して、契約を結んだだけでは「無断譲渡」になりませんとしたのがこの判例です。私が担当した事例は、不動産業者が買主で、借地人が売りたいとの話であったため、契約書を交わした上で、買主の不動産業者と借地人の方が一緒に地主の方に承諾をもらうためにお願いに行ったところ、無断譲渡だと言われてしまった事案でした。地主だけでなく、地主の弁護士ですら、売買契約を結んだだけなのに「無断譲渡」を主張して裁判を起こしてきていましたので（但し、他にも解除理由はありました）、判例の理解が十分にされていない事例として紹介します。

（弁護士　西田穣）