更新料支払いの協議に応じなくても契約上の背信行為とは認められない

【判決紹介】借地契約の更新料支払義務について(弁護士黒岩哲彦)
Ｑ　２０年前の借地契約の更新時に、地主が簡易裁判所に借地を明け渡すことを求めて調停を起こし、「次回更新時には双方協議の上合意した更新料を支払うことを条件として更新をする」との内容で合意をしました。今回の更新では、更新料を支払わないと、土地を明け渡さないといけないでしょうか。
Ａ　私は、参考になる判決を得ました。
　東京地方裁判所平成２５年４月１６日判決
　地主（原告）は、賃貸借契約において、更新料支払義務は賃貸借契約の重要な要素として組み込まれており、更新料を支払わないばかりか、協議にすら応じない借地人（被告）の対応は、著しい背信行為に当たると主張しました。東京地裁判決は次の通りです。「本件賃貸借契約においては、期間満了後の更新の際に双方協議した上で合意した更新料を支払う旨が定めされているにとどまり、具体的な更新料の額はもとより、その額を算出する基準も何ら定められていない。そうすると、借地人に更新料支払義務が生じているとはいえず、その不払いが債務不履行にあたることはない。また、そもそも更新料支払合意が法定更新の場合にも適用されるか否かについては争いがある上、原告の主張によっても、本件の経緯は、原告がまず更新拒絶を告げ、しかる後に被告が更新料支払いの意思がない旨を述べたというのであって、かかる経緯にも鑑みると、被告が更新料の支払に関する協議に応じなかったことをもって、著しい背信行為に当たるとは言えない」。
東京高等裁判所平成２５年９月２５日判決
　この事件について、地主が控訴をしましたが、東京高等裁判所平成２５年９月２５日判決でも再び借地人が勝訴しました。高裁の判決は次の通りです。
　「本件調停（前回の民事調停）では、『賃貸借期間満了後、本契約を更新する場合、賃貸人は賃借人に対し、双方協議のうえ、合意した更新料を支払うものとする。』と合意されたにすぎず、本件調停の内容から、賃貸人である控訴人が更新を拒絶している状況において、賃借人から更新料額の協議を求める義務があり、賃借人から協議を求めなければ契約上の背信行為となるとまで認めることができない。