定期借家契約の成立要件は契約書と別個の書面の交付による説明が必要

　定期借家契約が有効に成立するための要件として、契約前に、契約書とは別個に「契約更新がなく、期間満了により契約終了となる旨を記載した書面」を交付して説明することが必要とした事例（最高裁平成２４年９月１３日判決）。

【事案の概要】
　貸室事業を営む会社と不動産会社が建物賃貸借契約を結んだ。その契約書には、契約期間、賃料など通常の契約内容に加え、本件契約は更新がなく、期間満了により終了することが定められていた（定期借家条項）。本事件は契約期間満了により、不動産会社が定期借家契約の成立を主張して建物明け渡しを求めた事案である。

【判旨】不動産会社の請求を認めず。
　（１）借地借家法３８条１項が、定期借家契約を結ぶには書面によることが必要と定めたことに加え、同条２項が定期借家の内容を説明した書面を交付し説明することを要すると定めたのは、契約の前に、賃借人になろうとする者に対し、定期建物賃貸借の内容を理解させ、契約をするか否かの意思決定のために十分な情報提供をすること、そして書面に基づいて説明させることによって紛争発生を未然に防止するためである。
　（２）以上のような借地借家法３８条の趣旨からすると、定期借家条項のある契約書が交付され、賃借人が定期借家条項の存在を知っていても、定期借家契約の内容を説明した書面を契約書とは別個に交付し説明すべきと解するのが相当。
　（３）別個の説明書面を交付しなかった場合は、契約書に定期借家条項があっても通常の期間の定めのある賃貸借契約と理解すべきである。よって、契約期間満了後は法定更新され、期間の定めのない賃貸借契約となる。

【解説】
　定期借家契約の成立要件として契約書とは別個の書面を要するとの結論は、平成２２年７月１６日最高裁判決（東借連新聞２０１０年１０月号判例紹介参照）で既に実質的に出ていたが、契約書の定期借家条項の存在、契約締結経緯、契約内容について賃借人の認識の有無、理解の程度など具体的事情は考慮されず、形式的、画一的に説明書面が必要であることを明示した最初の判例である。

（弁護士　大竹寿幸）