なくそうハウジングプア！

住まいの貧困ネットが集会とデモ

新宿駅西口をデモ行進する貧困ネットワークの皆さん

　住まいの貧困に取り組むネットワーク主催の「なくそうハウジングプア！立ち上がろう借家人！　設立１周年記念集会＆デモ」が３月２２日午後１時３０分から新宿農協会館会議室で開催され、約１３０名が参加した。
　ネットワークの代表世話人で住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が開会のあいさつを行ない、昨年３月１４日に設立されたネットワークの活動について報告した。当事者発言では、多摩借組の細谷事務局長が発言し、昨年の大阪高裁や京都地裁で更新料無効判決があってから、民間賃貸住宅の居住者から更新料の相談が増えていることにふれ、「今こそ法的根拠のない更新料をなくしていこう」と訴えた。

住まいの貧困ネット１周年記念集会

　パネルディスカッションではサポートセンターもやいの稲葉剛氏、全国追い出し屋対策会議代表幹事の増田尚弁護士、法政大学名誉教授の本間義人氏よりそれぞれの立場から居住貧困の問題や追い出し屋問題等が報告された。本間氏は「居住貧困を一掃するには生存権としての居住権を確立した住宅法制を創設させなければいけない」と強調した。
　４団体から連帯アピールがあり、最後に「住まいの貧困をなくすために」と題する集会アピールが採択され、集会は午後５時に閉会した。
　集会後、参加者は横断幕やプラカードを等を掲げて、連休で賑わう新宿駅周辺をデモ行進し、「ハウジングプアをなくそう」と訴えた。

家主の交替で頑張ってる

従前の契約は新家主に承継

敷金要求等の撤回を求める

賃貸マンションのある台東区根岸附近

　台東区根岸の賃貸マンションに住む室田さんは、本年２月に譲渡通知書を受取った。それは建物の所有者が交替したという通知であり、賃貸契約を結び直し、家賃の改定をしたいという内容のものだ。
　問題は、その際新たに家賃の２ヶ月分の敷金が必要であることだ。経済的に破綻した旧家主から敷金が返還される見込みは無い。敷金の二重払いは幾ら何でも理不尽な話である。そんな憤懣を他の居住者にぶつけている中で組合の存在を知り、相談した。
　組合は次の様に説明した。「借地借家法」３１条及び判例（最高裁昭和４６年２月１９日判決）から、賃貸建物が新しい所有者に譲渡されると貸主の地位は当然に譲受人に承継される。家主が交替した場合、従来の賃貸借契約の条件・内容は、そのまま新家主に承継されるから契約を結び直す必要はない。旧家主から敷金が現実に引継がれたかどうかに拘らず敷金は旧家主から新家主に当然に承継される。従って新たに敷金を新家主に預託する必要はない。勿論家賃の改定に応ずる必要もない。
　組合の説明を受け、マンション居住者は協力して新家主の新たな敷金要求に対してその不当性を追及し、撤回させることを決意した。

【判例紹介】

借家契約の更新料支払特約と消費者契約法１０条に違反し無効とした事例

借家契約における更新料支払特約を消費者契約法１０条に違反し無効とした２つの事例
（事例１）京都地裁平成２１年７月２３日判決
　賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対しマンション賃貸借契約締結に際し保証金３５万円（敷引特約により３０万円は返還されない）を支払い、また２年毎の契約更新の際には更新料特約に基づき更新料１１万６０００円を支払った（賃料月５万８０００円）。これに対してＸがＹに対し敷引特約と更新料特約が消費者契約法１０条に違反し無効であると主張して提訴したのが本件であり、裁判所はＸの請求を認容した。理由は、いずれの特約も、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する」ものと評価した上で、敷引特約は月額賃料の約５か月分を無条件に差し引くものであること、Ｙのする敷引金の法的性質に合理性は認められず、また更新料特約も法定更新であれば支払う必要のない対価であること、更新料の法的性質について、更新拒絶権放棄の対価、賃借権強化の対価、賃料の補充、中途解約権の対価といったＹの主張に合理性が認められないことから、民法１条２項の規定する基本原則に反して賃借人Ｘの利益を一方的に害するものであるからとした。
（事例２）大阪高裁平成２１年８月２７日判決
　賃借人Ｘは賃貸人Ｙとの間で平成１２年８月、建物賃貸借契約を締結し、その後更新料支払の約定に従い、平成１３年８月から平成１７年８月まで５回にわたり、いずれも賃貸期間を１年とする合意更新の際、それぞれ更新料（５回分で５０万円）を支払った（賃料月４万５０００円）。これに対しＸがＹに対し、本件特約が消費者契約法１０条又は民法９０条に反し無効と主張して更新料の返還を求めた（他に敷金返還請求もあり）。これに対し第１審の京都地裁はＸの請求をすべて棄却したが、控訴審である本件では、契約時に更新料の説明が無く、賃料としての認識がなかったこと、貸主は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借主に更新料支払義務はないなどの理由から、更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効であるとした。
（寸評）上記事例はいずれも借家の更新料特約を、消費者契約法違反を理由に無効とした。更新料支払義務は、本来借家人が負担すべき賃料支払義務のほかに、賃借人の義務を加重するものであるから、その支払については「消費者の義務を加重する」条項といいうる。もっとも、今挙げた２つの判例によって、借家契約における更新料特約がすべて消費者契約法に反すると断ずるにはやや早いかもしれない。実際、上記大阪高裁と同じ事例の京都地裁第１審では賃借人の請求は棄却されており、現在の判例の動向は流動的である。ただ、当然のように更新料を請求されている実務に影響を与える事例であるため報告する。（弁護士　西田穣）

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　５月１２日（水）・１３日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　５月１４日（金）午後２時から組合事務所。相談者は要予約。
　連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「借地借家問題市民セミナー」
　５月２２日（土）午後１時３０分から八王子市民会館。６月２６日（土）午後６時半から武蔵野公会堂。
　連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。
　連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。
　連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。
　連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。
　連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。
　連絡・（３９０８）７２７０。
■東借連「街頭宣伝」
　４月２４日（土）午後１時から２時、ＪＲ亀戸駅北口。