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2010年3月15日
第516号 |
居住の安定こそが第一
東借連が大塚駅頭で街頭宣伝行動
“初参加やりがいあった”
宣伝中に更新料など切実な相談が
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JR大塚駅北口での街頭宣伝行動 |
東借連は、11月からの「組織強化・拡大推進月間」に入って3回目の街頭宣伝行動を2月20日(土)午後1時からJR大塚駅北口で実施した。城北借組や全借連の近県からの組合からの応援があり、当日17名が行動に参加した。
ハンドマイクで「借家人の居住の安定を脅かす定期借家制度は廃止させましょう!」、「借地借家人は契約の更新時に更新料を支払う義務はありません!」、「仕事を失っても民間賃貸住宅に安心して住み続けられるために恒久的な家賃補助を創設させましょう!」等の訴えに耳を傾け、署名にも協力する人が目立った。大塚駅を通行中の近所に住む50代の女性から「数年後に借地の更新を迎えるが、母親の介護でお金を使い果たした。何百万もお金は用意できない。どうしたらよいか」との相談があり、その場で「更新料を支払わなくても更新はできるので心配しないように」とアドバイスし、早速地元の城北借組を紹介した。
初めて行動に参加した城北借組役員の中野さんから「切実な要求をもった人が多く、大変やりがいがあった」との感想が寄せられた。 |
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借地の更新料問題交流
東借連第1回学習交流会開催
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東借連第1回学習交流会(2月20日豊島区) |
東借連は「第1回学習交流会」を2月20日午後2時30分から豊島区東部区民事務所において開催した。地元の城北借組を中心に15名が参加した。今回の学習テーマの「借地の更新と更新料」について城北借組の佐藤事務局長が城北借組の組合員の相談事例と裁判の判例(東借連新聞2月号判例紹介)を参考資料に報告を行なった。
地主から借地の契約更新時に更新料の請求があった場合、更新料支払特約がある場合、特約がない場合に分けて、どのように対応するか実践的な報告がされた。
更新料特約がない場合は、地主側に更新料を請求する法的根拠や金額の算定根拠を問い質し、借地人の更新料支払義務なしとした昭和51年の最高裁判決を根拠に更新料の請求を拒否する。特約がある場合には、「更新料を支払うとも払わないともいわずに法定更新に持ち込む」など交渉のテクニックが説明された。
参加者から「法定更新になると借地人は不利にならないか」との質問が出され、「法定更新は借地法で認められていて借地人には不利にはならない」との回答があり、活発に意見交流がされた。 |
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契約の更新で頑張っている
地主の代理人いきなり明渡し通知
更新するなら期間10年と不当請求
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お寺の所有地のある豊島区高田地域 |
豊島区高田に住む渡辺さんは、昨年の9月に地主(寺院)の代理人弁護士から「来年4月に更新期間が満了を迎えるが、当方で自己使用するから更新を拒絶し明け渡すよう求める」との通知書が送付された。驚いた渡辺さんは、組合に相談に来た。組合では、渡辺さんに「借地の更新を拒絶し、契約を解除するには正当な事由が必要なこと」を話し、相手の地主が寺院であることなどから自己使用で明け渡しを求めてきても「正当な事由」がないことを説明した。その上で、明渡し請求については拒絶し、建物が存在しているので、更新して引き続き賃借する旨の通知を相手に出すことにした。
その後、代理人の弁護士から契約を更新するなら、更新料の支払いと更新契約書案に署名捺印するよう要求してきた。その内容は、更新料支払い特約がなくても、前回支払ったから当然支払うものであるという見解と更新契約書案もこの借地契約が旧借地法の適用を受けているのもかかわらず更新期間は10年間とするなど到底弁護士が代理人になっているとは思えない中身であった。組合と相談し、支払い特約のない更新料については支払わないということと10年という契約期間の法的不備を指摘した通知書を出すことにした。
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【借地借家相談室】
承諾しない更新後の借主の滞納家賃を連帯保証人は支払義務があるのか
(問)10年前にマンション入居の際、頼まれてAの連帯保証人になった。ところがAの家主から突然、3年分の滞納家賃と共益費の支払を求められた。請求に応じなければならないのか。
(答)家主から契約更新後の保証人の継続に関する承諾の連絡などは一度もなかったという。保証契約が継続しているという自覚がない保証人に対し、家主からの滞納家賃の支払請求は寝耳に水の事である。
判例は保証人の責任に対しては厳しいものである。最高裁は原則として契約更新後についても保証人の債務責任を認めている。即ち「特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う趣旨で合意されたものと解するのが相当であり、保証人は賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない」(最高裁平成9年11月13日判決)と判示した。最高裁判決の原則から言えば、相談者は家主からの滞納家賃請求に応じなければならないことになる。
しかし最高裁は同判決で例外として「特段の事情」がある場合は保証債務を免れることが出来ると云っている。それは、どういう場合なのか。例えば、「賃貸契約に2ヶ月の賃料の支払を怠った場合に無催告解除が出来るという特約があって、更新までにそれを上回る高額の延滞賃料が発生したにも関わらず、漫然と契約を解除しないで法定更新をして、このことによって延滞額が更に高額になった場合について、このような場合についてまで連帯保証人に責任を負わせることはできない」(東京地裁平成10年12月28日判決)。このような場合が「特段の事情」として挙げられる。
相談者の場合、家主はAの滞納家賃が高額になっているにも拘らず、保証人に滞納の事実を連絡せず、又は契約を解除するなどして保証人の損害を回避すべき義務があった。それにも拘らず、契約の更新を行い、その回避義務を怠って損害を拡大した責任は重い。これらは家主が保証債務の履行を請求することが信義則に反する「特段の事情」に該当する。よって保証人は保証債務の支払義務は無いというのが結論である。
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組合の催物とお知らせ
■城北借組「西武デパート相談会」
4月14日(水)・15日(木)午前11時〜午後5時(午後1時〜2時昼食休憩)まで、西武デパート7階お客様相談室。
「無料法律相談会」
4月16日(金)午後2時から組合事務所。相談者は要予約。
連絡・(3982)7654。
■多摩借組「定例法律相談会」
4月2日(金)午後1時30分から組合事務所。担当は山口真美弁護士。相談者は要予約。
「定例学習会」
4月10日(土)午後1時30分から組合事務所。講師は不動産鑑定士清水達也氏。テーマは「地代・家賃の鑑定について」。
連絡・042(526)1094。
■江東借組「法律相談」
毎月第2水曜日午後6時から大島総合区民センター、担当西田穣弁護士。
■葛飾借組「定例相談」
毎週水・金曜日の午前10時から組合事務所。
連絡・(3608)2251。
■足立借組「定例相談」
毎月第2日曜日午後1時から2時、組合事務所。
連絡(3882)0055。
■荒川借組「夜間相談会」
毎月第1・第3水曜日午後7時から組合事務所。
「法律相談」
毎月第3金曜日の午後7時から組合事務所。
連絡・(3801)8697。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
毎月25日午後2時〜7時まで組合事務所。
連絡・(3428)0828。
■北借組「法律相談」
毎月第1・第3水曜日午後7時から赤羽会館。相談者は要予約。
連絡・(3908)7270。
■大田借組「講座・相談会」
4月17日(土)大田区文化の森、4月24日(土)大田区消費者生活センター。時間はどちらも午後6時30分から。
連絡・(3735)8481。
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