更新料と地代値上げの理由を
説明しない代理人を一喝

原山さんが居住する豊島区南池袋附近

　豊島区南池袋に住む原山さんは、別な借地に住む兄弟から借地の相談を受けた。
　地主とは何１０年の付き合いで、昨年の１０月には、介護用のリフォームについても承諾して工事を行っていた。この工事が終了する前に地主の代理人となったと称する不動産会社から更新と地代の値上げについて話合いをしたいと通知を受けた。
　更新の時期はすでに５年前に過ぎていて、工事が終了してから話合いをしようと提案したが強引に会社事務所に来るよう提案された。そこで、組合にも相談し、組合事務所で話合う用意があると申し出をしたが、原山さんの自宅で話合いを行うことになった。
　更新料については、更地価格の７%と地代については、１０年間近く値上げしていないので、現行地代の５０%値上げを請求してきた。
　話合いの当日は、組合事務局長が参加し、更新料についての最高裁の判決や賃料増減額についての最高裁通知の文書、国に物納された練馬区の借地の地代が平成１２年から１９年では３０%近い減額がなされている契約書の写しなどをもって説明した。
　代理人の不動産会社はこの説明を受けるや「更新料の支払いも地代の値上げも拒否ですね」と言って、話合いを打ち切り帰ろうとした。その態度に怒った原山さんから「自ら話し合いをしたいと言って更新料の根拠や地代の値上げの理由についてなんら説明せずに帰るとは何事か」と一喝された。

【借地借家相談室】

堅固建物所有の借地更新時に
期間１５年の契約をしたが果して有効なのか

（問）約２０坪を借地し、鉄骨３階建建物を所有している。本年８月末が借地契約の更新である。１５年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの３０年契約を１５年に縮めてしまった。ところが友人に、１５年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。

（答）相談者の契約は借地借家法（平成４年８月１日）施行以前の契約なので、旧借地法が適用される。
　借地権の最短期間は堅固な建物については３０年以上、その他の建物は２０年以上である（借地法５条２項）。従って、「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については３０年、非堅固な建物については２０年の存続期間が与えられる」（東京高裁昭和３０年５月３０日判決）ということになる。従来の判例は存続期間をこのように借地法５条２項の規定に拠った解釈をしていた。
　しかし、最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法１１条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（昭和４４年１１月２６日判決）との統一解釈を示した。
　借地法２条１項は、契約で期間を定めなかった場合、借地権の存続期間は堅固建物の所有を目的とするものは６０年、その他の建物は３０年と法定存続期間を定めている。
　最高裁の判例に基づけば、法定存続期間に満たない期間の約定は借地法２条２項に抵触し、借地法１１条により借地人に不利な契約条件として無効になる。約定は定めなかったものとして扱われ、存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、借地法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は６０年の存続期間となる。
　従って、相談者の残存借地期間は後４５年間存続することになる。
　また、木造など非堅固建物の約定存続期間（２０年）よりも短い期間を仮に当事者の合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく期間は３０年と法定される。

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　３月１１日（水）・１２日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　３月１３日（金）午後２時から城北法律事務所。担当田見高秀弁護士。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■大田借組「第４３回総会」
　３月２９日（土）午後１時半から大田区立消費者生活センター。連絡・（３７３５）８４８１。
■多摩借組「定例法律相談」
　３月７日（土）午後１時半から組合事務所。担当山口真美弁護士。相談者は電話で必ず要予約。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から亀戸カメリアプラザ。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。
　「第３９回定期総会」
　３月２９日午後１時から東京土建足立支部。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　２月４日（水）・１８日（水）午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■東借連「第３回評議員会」
　 ２月１７日（火）午後６時半から豊島区東部区民事務所。