生協が借地セミナー

東借連役員が個別相談対応

住宅生協の借地セミナー

　生協・消費者住宅センター主催の「借地セミナー」が１１月２７日午後１時１５分から中野区の東京都生協連会館３階ホールで開催され，４０名が参加した。
　第一部では、東借連の細谷事務局長が「借地の契約更新と更新料問題」と題して、４５分にわたって講演した。細谷事務局長は、パワーポイントを使って、契約更新の仕組みと借地法の更新に関する条項を説明し、更新料に関しては契約書に次回の更新時に更新料を支払う旨の合意をしないよう注意を呼びかけた。
　次に、同センターの久保理事長が「借地権と増改築問題」について講演した。増改築の承諾料の適正額はどのくらいか、自由にできる工事の範囲について具体的に指摘した。
　第２部の個別相談では、１４名の相談があり、東借連の役員６名が応対した。来年１月に契約の更新を迎え高額な更新料を請求されている等切実な相談が多かった。

地上げで頑張ってる

地上げ屋の面会強要に

警告書を玄関前に貼り出す

今借地が地上げ屋に狙われている（写真は記事とは関係ありません）

　５年前に、板橋区に住む鈴木さんたちのグループは、従前の地主が相続税の支払いのために関西の不動産会社に底地を売買してしまった。その後、買取った新地主の代理人と称する元地上げ屋との間で、地代の集金や底地の売買の話し合いなどでトラブルなどが生じた。底地を買取るか売って出て行くか二つのうちの一つを早急に選べと脅迫のような話し合いを強要され、警察を呼ぶなどの事件もおき、組合に入会した。
　組合は、その元地上げ業者に対して、「面会を強要した場合は、警察に通報し、それでも強要する行為をやめない場合は、法的手段をとる」と警告書を作成し、玄関に貼り出すとともに、内容証明書で地主に通知した。この警告書に対応し、相手の地主は弁護士を立ててきた。話し合いは、組合が窓口になって行い、地代の支払いについては銀行振込で合意し、売買の交渉は弁護士を通じて行うことになった。しかし、金額の面で折り合いがつかず、そのままとなり平穏な生活が戻った。
　今年、１０月になってまた地主がかわり、新しい地主の代理人と称する関西の会社の社員が訪問して来た。組合では新地主であるという登記簿謄本や代理人であるという正式の委任状の提出までは話し合う必要がないことを通知した。今回の業者は、買えない人もいるので、買取を希望する人との間で話を詰めていきたいという一方で、借地人の皆さんとは売るか買うかで借地契約を解約したいと本音を出してきている。

更新ができない契約は無効
埼玉県蕨市

　埼玉県蕨市に住む加納さんは、１６年前にこのマンションに入居した。７年前に息子が自殺したために迷惑をかけたのではないかの負い目があり、２年前の更新時に貸主が必要となった場合は更新がないという特約を結んだ。今月になって６ヶ月後に退去するよう言われた。しかし、明渡しには正当な事由が必要であり前回の特約も賃借人に不利な契約であり無効とし、引き続き住み続けることにした。

【借地借家相談室】

借地契約は契約書が無くても成立し
不利益な特約付き契約は拒否できる

（問）契約書を作らずに昭和２５年から借地をしている。借地の更新は法定更新を選択し、契約を継続してきたが、先日、地主から突然内容証明郵便が送られてきた。「今後も借地契約書の作成に応じない場合は、借地契約を解除する。なお、本件土地の借地契約については、存続期間を定めなかったので、旧借地法に従い、平成２２年に期間が満了するので、１２月末日までに木造建物を収去して土地を明け渡せ」という趣旨のものであった。
　「平成２２年が期間満了」という地主の主張は間違いだと思うのだが、また、今後も契約書作成に協力しなくても問題はないのか。
（答）借地契約は、口約束であっても立派に契約は成立する。契約書は、契約内容の証拠資料であって、契約の成立要件ではない。
　だが、貸主と借主の間で或る事柄について争いが生じた場合に双方が自分の主張が正しいことを証明しなければならない。今回のように賃借期間等で争いになった場合は、その契約内容を証明する証拠資料が契約書ということになる。契約書が無い場合は、契約書以外の資料で契約内容を立証することになる。例えば、証人、地代領収書、登記簿謄本、手紙・手帳・日記・家計簿の記述・記録等で証明することになる。
　今回の借地の契約内容で借地人側からの存続期間の立証は必要がない。なぜならば、地主の内容証明郵便の記述で《存続期間を定めなかった契約》ということが証明されているからだ。
　借地契約で借地権の存続期間を定めなかった場合は、借地法２条１項の規定で、借地権の存続期間は、堅固な建物については６０年、その他の建物については３０年と法定している。従って、木造建物であるから、昭和２５年から昭和５５年の３０年間が借地契約の存続期間になる。
　そして、昭和５５年に借地法６条１項の規定よって２０年の存続期間で法定更新（第１回目）され、平成１２年に再び、法定更新（第２回目）がされている。
　従って、借地契約は平成３２年まで存続することになる。その後も、建物が存在する限り借地の更新は継続する。
　最後に、不利益な特約付契約書の作成を地主が要求しても借地人はそれに協力する義務はない。作成を拒否しても何ら問題は無い。

定期借家契約裁判で和解

大田区

　大田区南蒲田に所在する木造トタン葺２階建店舗兼共同住宅の内、階下正面左側店舗面積約４坪を平成１７年１２月に契約期間２年の定期建物賃貸借契約を締結した村木さんは契約締結の際に不動産業者から２年で終わりではないといわれていた。２年目の平成１９年１２月の期間満了になっても家賃は受領するので、このまま契約は継続されるものと思っていたら、平成２０年９月に家賃を持参したら、家主代理人の仲介業者から期間満了しているのだから早めに建物を明渡すようにと村木さんは通告された。知人の紹介で組合に入会し頑張ることを決意し、家主の明渡予告通知を怠ったことを理由に明渡を拒否した。即刻、裁判となるが判決ではなく、和解の席で家主より家賃の３０カ月分の補償金が提示されて、年明けの１月末に明渡すことでこの程合意した。村木さんは、家主側のミスで補償させることができたが、定期借家制度は家主の権利を保障する制度であり、「定期」という契約は拒むことが肝心である。

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　１月１３日（水）・１４日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　１月１５日（金）午後２時から城北法律事務所。相談者は要予約。
　「新年会」
　２月３日（水）午後６時３０分から勤労福祉会館。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　１月９日（土）午後１時３０分から組合事務所。担当は山口真美弁護士。相談者は要予約。
　「２０１０年新年交流会」
　１月１６日（土）午後５時３０分から日本海庄屋立川南駅前店。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター、担当西田穣弁護士。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■大田借組「新年会」
　１月２３日（土）午後６時３０分から大田区消費者生活センター。連絡・（３７３５）８４８１。