相談員養成学習会の取組み等討議

品川・西部両借組の除籍処分を決定

東借連第６回理事会

　東借連第６回理事会が９月２９日午後６時から豊島区東部区民事務所において開催され、役員１０名が参加した。前回理事会以降の活動と収支報告等が報告された。
　討議事項では、（１）足立借組の若色栄一氏（同副組合長）が理事に推薦され承認された。（２）第４回相談員養成学習会が１０月３１日に開催し、各組合３名以上の動員を確認した。（３）東借連の２０１０年度東京都予算要求の要求内容について討議した。（４）住まいの貧困の解決をテーマにした住宅研究集会が住まい連等の共催で１０月２４日に日本青年館で開催することを確認した。（５）更新料無効大阪高裁判決を受けて、更新料問題の学習や相談活動を強化することを確認した。（５）品川・西部両借組の規約違反について討議を行った。総会や役員会も開催せず一部の幹部だけで東借連脱退を決め、組合員にも知らせずに両借組が連携して組合活動を行っている等の行為は、東借連規約第３１条に基づき除籍処分とすることを参加役員全員の賛成で承認された。
　その他、地代実態調査の集計と組織の拡大強化は、組織強化・拡大推進部会で討議すること等を確認した。

明渡しで頑張ってる

悪徳不動産屋が不当な言掛り

区役所に家賃振込むなとイヤガラセ

斉藤さんの賃借建物がある豊島区池袋３丁目付近

　豊島区池袋に住む斉藤さんは、かすかに光と像を感じる視力障害を持っていた。そのために生活保護の申請をし、生活をしていた。
　今年に入り家主の代理人兼管理人である地元の不動産屋より、「大声で騒いでいる。一人用として貸しているのに数人で住んでいる」などの言いがかりをつけられ、ただちに明渡せと請求された。地元でも、言いがかりをつけて賃借人を脅かしたり、他にも保証会社と結託して無理やり保証契約を締結することなどで有名なこの不動産屋は、賃借人とのトラブルなどがあとをたたない。
　相談に来た斉藤さんに代わって、「契約解除は通告期間や『正当な事由』がないことを理由に無効であること」を主張する書面を送ったところ、封も開けずに送り返してきた。その一方で振込している家賃は今までどおり受領するなど、言いがかりはつけるがその態度は、法的には一貫性のないものだった。区役所には「もう契約を解除したのだから、賃料を振込むな」などと電話をし、「更新はしないぞ」と斉藤さんにも電話をしてくるなど嫌がらせはエスカレートしてきた。組合では、斉藤さんに引き続き住み続ける権利があることを説明し、相手の主張にも動揺することのないよう話しをした。
　その後、この不動産屋からの連絡はなくなり、斉藤さんは「このような組合があってやっと落ち着きました。一人で対処していた時は不安と心配で眠れませんでした。今後は、なにかあれば組合と相談してがんばっていけると思います」と語っていた。

【借地借家相談室】

更新料約定は消費者契約法１０条に違反し既払更新料の返還請求ができる

（問）更新料を否定する京都地裁（０９年７月２３日）判決があり、更に借主勝訴の大阪高裁（０９年８月２７日）判決では、支払済みの更新料の返還請求が認められたというが、どのような内容の判決であったのか。
（答）【更新料を中心にした事案の概要】００年８月に、以下の内容で建物賃貸借契約を結んだ。契約は１年更新、礼金６万円、家賃月４万５千円、敷金１０万円、及び１０万円の更新料約定付の契約であった。更新料は０１年〜０５年まで５回分が支払われた。０６年の更新の際、更新料の支払を拒否し、同年１１月３０日に退去した。借主は、退去後、既払更新料返還を求めて京都地裁へ提訴した。
　裁判は更新料の法的性質を中心に争われた。貸主側は、更新料は（１）更新拒絶権放棄の対価（紛争解決金）、（２）賃借権強化の対価、（３）賃料の補充（前払賃料）であると主張した。借主側は、更新料約定は消費者契約法又は民法９０条により無効であると主張した。
　京都地裁（０８年１月３０日判決）は、更新料は（１）（２）は評価できるが、対価としての性質は希薄であり、主に（３）賃料補充（前払賃料）であると認定した。そして「更新料約定が無効であることを前提とする原告の不当利得返還請求には理由がない」として借主の更新料返還請求を棄却した。借主はこの判決を不服として大阪高裁へ控訴した。
　大阪高裁は、１審の更新料「前払賃料」説を仮に更新料が前払い賃料であれば借主が中途解約した場合、未経過期間分に相当する額の精算するのが当然である。だが本件更新料については、そのような規定は定められていない。従って「法律的に、これを賃料として説明することは困難であり、本件更新料が賃料の補充としての性質をもっているということもできない」として貸主側の主張を斥けている。そして「更新料約定は、消費者契約法１０条に違反し、無効である」として更新料特約を否定した。従って「更新料は法律上の原因なくして支払われた」ものであるから、既払更新料は返還すべきであるとした。
　但し、消費者契約法（０１年４月１日）施行前の契約による０１年８月支払の更新料は有効として、既払更新料から１０万円を除いた４０万円の返還を認めた。尚京都地裁（同年９月２５日）で３件の同趣旨の判決があった。

組合の催物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　１１月１８日（水）・１９日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　１１月２０日（金）午後２時から城北法律事務所。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
　１１月１４日（土）午後１時３０分から組合事務所。担当は山口真美弁護士。相談者は要予約。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター、担当西田穣弁護士。
　「第４１回定期総会」
　１１月８日（日）午前１０時から江東区大島総合区民センター。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■大田借組「借地借家問題講座・相談会」
　１１月８日（日）・９日（月）の一泊二日で「バス旅行」、新潟県瀬波温泉。連絡・（３７３５）８４８１。