３月１日に東借連３１回総会
東京都生協連会館で

　東借連は、３月１日に第３１回定期総会を中野区の東京都生協連会館で開催する。
　総会議案を作成する議案書起草委員会では１１月から討議を開始し、１月２４日の第１９回理事会で議案を決定する。今総会では、「居住の貧困をなくす運動」を新しい運動課題とし、組合員が主人公となる組織づくり等組織改革が重要なテーマになっている。
■日時　３月１日（日）午前９時半開場、１０時開会
■会場　東京都生協連会館３階（ＪＲ中野駅徒歩６分）

更新料拒否で底地売却
交渉で買取り価格７０%以下に

　豊島区千早町に住む池田さんは、１２坪の土地を借りて住んでいた。昨年、更新の時期を迎えた借地人数人が、多額の更新料請求にびっくりして借地借家人組合に入会した。池田さんもそのうちの一人だった。「更新料支払い特約のない契約なので、支払う必要のないこと」を地主に通知した。地主は、更新料支払いに応じなかった借地人の地代の受領も拒否したので供託して対抗した。この事態に地主は更新料をもらえない借地を業者に売買してしまった。買取った業者はただちに底地を買取るよう求めてきた。組合に入会していなかった借地人は２年前に坪当り１０数万円を更新料として支払っていた。そのことを買取り業者に言って残りの更新料を返却すること求めたが、返ってきた回答は前の地主に言ってくださいだった。
　売買の話では、借地人の知り合いに不動産屋がいて買取った業者の提示額は安いといって何人かの借地人は言いなりで買取ってしまった。組合員の池田さんはあくまで組合を通して売買交渉を行った結果、当初、買取業者が提案した価格より７０%以下の価格で買取ることが出来た。池田さん「組合を通して交渉したことが一番いい結果をもたらしてくれた」と語った。

“買うか売るか”
地上げ屋が借地人を恫喝
荒川区

　荒川区西尾久１丁目で昭和３３年から３７坪を借地している福本さんは、１２月に地主より「今度土地を売ったので地代もそちらに払ってほしい」と通告があった。その後、地上げ会社の開発部長が来て「所有権は当社に移転したので土地を買うか売るか、契約残存期間は９年あるが切れたら借地権は消滅する。万一、更新を認めたとしても多額な更新料が必要だ。それに福本さんは家屋に抵当権が付いている。このような物件は早く処分した方がよい」と主張。福本さんは「余計なお世話だ。今後も借地を続けていく」と断った。ところが地上げ屋は「借地は絶対認めない。売るか買うか腹を決めろ」と脅かした。組合より「借地人を恫喝する気か」と一喝すると、「また話に来ます」と引き上げていった。福本さんは組合立会いでならと念を押した。

格安借地権付マンションの落し穴
地主が借地権の無断譲渡
理由に譲渡承諾料を請求
台東区

　杉本さんは家を買いたいと思って、手頃な家を物色していた。不動産屋へも足繁く通った。そんな折、知人からマンションを格安で売りに出している人がいるとの情報を得て、その人を紹介してもらった。そのマンションは借地権付ではあったが、２千万円と格安で部屋数の多い掘出し物であった。
　杉本さんは即決で買うことにした。不動産業者が介在していないので仲介手数料（６６万円）も支払わなくて済むと思うと安い買物である。
　杉本さんはマンションの登記も済ませ、そのマンションに引越した。ところが、マンションの土地所有者から、借地権の無断譲渡であるというクレームがついた。土地所有者は「部屋の前所有者は、私（土地所有者）から借地権の譲渡承諾を受けずに、売ったので、その譲渡承諾料を支払え」と言い、「支払わなければ、賃貸借契約を解除する」と杉本さんを脅したのである。
　杉本さんは困って、組合に相談してきた。組合は杉本さんに、「土地所有者の言っている通り部屋の前所有者が譲渡承諾料を支払っていないことが事実であれば、借地権付きマンションであるから敷地利用権が賃借権であり、その無断譲渡ということで、民法６１２条２項の規定から賃貸借契約を解除されることは当然あり得ることである」と回答した。
　敷地利用権に対して予め一定の金銭を支払って包括的に賃借権の譲渡承諾を土地所有者から受けている場合は、自由に譲渡が出来る（譲渡権利付賃借権）。しかし、そうではないとすると、譲渡の度毎に土地所有者の承諾を得なければならない。その場合の譲渡承諾料は一般的には各室の敷地利用権価額の１０%程度であるが、売買代金の１０%位の支払いで認める場合が多い。
　杉本さんの場合、４５万円支払えば承諾すると言っているのであるから取敢えず支払って、後日、売主に損害賠償請求をして、その代金を取返すことを提案した。

【借地借家相談室】

無断譲渡であっても違法性が低い場合には
契約解除することが出来ない

（問）３年前に母が亡くなり、その後、父は４０坪の借地上の建物に一人で暮らしていた。その父が先日、胃癌が原因で手術の甲斐もなく亡くなった。兄は別に家を持っているので、弟の私が借地権と建物を引継ぐことになった。その場合、名義書替料等を支払う必要があるのか。

（答）相続人は、相続の開始の時から、相続財産に属した一切の権利と義務を承継する。相続財産は相続人が複数人いる場合、相続人全員が共同で相続する。その場合、法定相続分に応じて共有する。
　今回の場合、建物と借地権を兄弟二人が共同で２分の１ずつ共有することになる。このままの状態で借地上の建物を共有して使用する場合は、地主の承諾は不要である。しかし、分割協議の結果、相続人の一人が単独で所有する場合は、兄の相続持分が弟に譲渡されたことになる。従って地主の承諾が必要という結果になる。
　民法６１２条は、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、または賃借物を転貸することが出来ないとしている。それに違反した場合は、契約の解除をすることが出来ると規定している。
　しかし、判例は、「共同相続された後に、地主の承諾を得ないで相続人の間で持分の譲渡があっても、無断譲渡を理由とする契約解除は出来ない。この場合、民法６１２条の無断譲渡・転貸には当たらない」（最高裁昭和２９年１０月７日判決）。
　「所有建物を同居する子との共有とし、これに伴い敷地の賃借権の持分を譲渡した場合には、賃借地の利用及び賃料支払い等の実質関係に前後に変わりがなければ、賃借権の持分の譲渡は、これについて貸主の承諾がなくても、民法６１２条２項による解除の事由とはならない」（最高裁昭和３９年１月１６日判決）。
　結論、判例に従えば、相談者が借地権と建物の所有権を単独で相続しても、無断譲渡に該当しないので、譲渡承諾料・名義書替料を支払う必要はない。
　しかし、このような遺産分割による特定の相続人に帰属するのが当然のこととされる相続の事前処理的な違法性の程度が低い内容でない場合は、借地借家法１９条の地主の承諾に代わる裁判所の代諾許可の制度を選択した方が安全である。

組合の催物とお知らせ

■城北借組　「西武デパート相談会」
　２月１８日（水）・１９日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　２月２０日（金）午後２時から城北法律事務所。担当田見高秀弁護士。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■大田借組　「第４３回定期総会」
　３月２９日（土）午後１時半から大田区立消費者生活センター。連絡・（３７３５）８４８１。
■多摩借組「定例法律相談」
　２月１４日（土）午後１時半から組合事務所。担当山口真美弁護士。相談者は電話で必ず要予約。
　「第４回理事会」
　２月２１日（土）午後６時半から組合事務所。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から亀戸カメリアプラザ。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。要事前連絡。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　２月４日（水）・１８日（水）午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■東借連「第１９回理事会」
　１月２４日（土）午後１時から東京芸術劇場小会議室。連絡・０３（３９８２）７２７７。