定期借家制度で国交省と懇談
普通借家契約からの切替え等を質問
法改悪反対全国連絡会

国交省住宅局と懇談する 全国連絡会代表

　借地借家法改悪反対全国連絡会は、定期借家制度導入後の現状と課題や住宅政策について国土交通省と４月２１日午前１０時３０分から１時間半ほど懇談した。国土交通省から住宅局住宅総合整備課の三浦賃貸住宅対策官が応対した。
　規制改革会議の「借家制度の改善」の答申については、「借地借家法の所管は法務省であり、国土交通省は住宅政策として活用しやすいようにＰＲし普及させる」と述べ、「議員立法なので国会の動きをホローしていく」と国交省の役割について語った。
　全国連絡会の代表は、定期借家制度が借家人の追い出しに利用されたり、「再契約可」と契約書に書いてあっても期間満了で借家人が追い出されている実態など指摘し、同制度について借主側の実態を調査すべきであると訴えた。
　また、定期借家推進協議会が平成１２年３月１日以後に契約した居住用の普通借家契約については、当事者が合意により定期借家契約への切替は可能であるとの解釈をしている問題については「グレーゾーンの問題で法務省の見解を聞いてみたい。当時の国会の審議を重く受け止める必要がある」と回答した。定期借家制度は、特別措置法の附則３条で法施行前にされた建物賃貸借の契約当事者が合意の上でも普通借家から定期借家の切替は禁止されている。

地価の5％の高額請求
法定更新も視野にじっくり交渉

大川さんが居住する 豊島区西池袋付近

　豊島区西池袋に住む大川さんは親の代から借地し、３０年前に堅固な建物に建替え、契約更新を行った。
　今回の更新に際して、地主は不動産業者を代理人として更新料（坪あたり１２万円）と賃料の値上げ請求を行い、併せて契約内容に「(1)増改築に際しては地主の承諾が必要。(2)更新に際しては合意更新、法定更新にかかわらず相当金額の更新料を支払う」との提案をしてきた。契約書には更新料を支払うとの約定もないので、まず更新料を支払うとの法的根拠とその算出根拠を示すように通知した。
　代理人の不動産会社は「更新料支払いの根拠はない。慣習として存在している。支払わないと建替えとか借地権の譲渡のときに困りますよ。算出根拠は、土地の価格の５％が弁護士と不動産業者の見解である」と強弁した。
　５月末の期間満了前に決着をつけないといけないと考えていた大川さんに、組合では「期限満了までに合意更新が出来ない場合は、法定更新し、じっくり話合うことができること。またこの契約は、増改築については地主の承諾を必要とするという記載がない契約であること。借地権の譲渡も地主が承諾しなければ、裁判所の承諾があれば出来ること」などを説明した。組合の説明を聞いた大川さんは「じっくり交渉していくことにしました。借地権も大事な財産ですので」と話した。

過去２回の借地更新料請求

　台東区桜木２丁目に住む杉山さんは昭和２７年に９０坪の借地契約をし、木造建物を建てた。契約書には契約期間が定められていなかった。地主は昭和４７年に契約更新を言ってきた。組合に加入していた杉山さんは期間の定めの無い借地契約は「借地法」２条で木造建物の場合は３０年と規定されているから、１０年後が更新だと主張。その６年後、杉山さんは亡くなり長男が借地権を相続し、昭和５７年と平成１４年の更新は組合と打合せ通りに法定更新を選択し、更新料を拒否した。先月、突然地主の相続人から過去２回の更新料分として５６０万円を請求してきた。組合に相談したところ、更新料の請求権は５年で商事消滅時効になるという判例（東京地裁平成３年５月９日判決）があるので請求は拒否出来るという説明を受けた。早速、時効の援用と更新料請求を拒否する旨の文書を内容証明郵便で地主に送った。

【借地借家相談室】

２０年の借地契約の途中で
堅固建物へ建替えたが
３０年へ自動延長されるか

（問）昭和６３年に父名義で借地の更新をした。その３年後に父が亡くなり、私が借地権を相続した。建物が老朽化していたので、平成５年に建替承諾料２９０万円を支払って木造２階建てから鉄骨４階建てへ建替えた。だが、借地契約書は父名義・存続期間２０年のままで、存続期間３０年の契約へ書換えずにいた。
　地主は２０年経ったので借地の更新だと言って坪５万円の更新料を請求してきた。堅固建物を建てたのだから契約書を取交わさなくても、存続期間３０年の契約に自動的に延長されるのではないか。

（答） 借地借家法は平成４年８月１日から施行されている。それ以前に設定された借地権については「建物の滅失後の建物築造による借地権の期間の延長に関してはなお、従前の例による。」（借地借家法附則７条）とされている。この場合には借地法が適用される。
　借地法７条は借主が残存期間を超える耐用年数のある建物を再築することに対して貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合、借地権は建物滅失の日から、堅固な建物については３０年間、その他の建物については２０年間存続する。但し、残存期間がこれよりも長い時はその期間による。このように建物再築による期間延長を規定する。即ち再築による法定更新を定めている。
　ここでの「滅失」は「建物滅失の原因が自然的であると人工的であると、借地権者の任意の取壊しであると否とを問わず、建物が滅失した一切の場合を含む」（最高裁昭和３８年５月２１日判決）。即ち、火事による建物の焼失や地震・台風による建物の倒潰の他に借主が再築のために建物を取壊す場合も含まれる。
　なお、借地法４条、６条による法定更新の場合は朽廃による借地権の消滅が問題になるが、７条による法定更新の場合は期間の途中で朽廃があっても借地権は消滅しない点に違いがある。
　結論、相談者の場合は、平成５年に貸主が堅固建物への建替えを承諾しているから建物取壊しの日から存続期間３０年の借地契約が法定される。
　条文上は存続期間の起算点を滅失日としている。しかし時間が経過すると滅失日が確定できない場合もある。建物保存登記日を起算点とした例もある（東京地裁昭和４８年７月２５日判決）。