保証会社の保証委託契約書で
消費者機構日本に申入れ

　賃貸借契約を結ぶ際に、頼める保証人がいない、また親族でも保証人を頼みにくいという借主が多い。そんな借主の弱みに付け込んで行なっている事業が「家賃保証サービス」だ。借主と家主が賃貸借契約を結ぶと同時に、保証会社は借主と賃貸保証委託契約、家主とは賃貸保証契約を締結する。これによって、保証会社は借主が家賃を滞納しても保証会社が貸主に滞納家賃を立替払いをし、夜逃げをした借主の荷物の処分費用も負担する。問題なのは、保証委託契約書の中身で、保証会社大手の日本セーフティ株式会社の契約書には、家賃を滞納すると「保証物件内に立入り、鍵・カードの交換、入口の暗証番号変更、施錠等の処置を行なうことに乙（借主）は承諾し異議・損害の請求を申立てない」、「賃貸人からの本賃貸借契約解除を承諾する行為を委託するものとする。乙が本賃貸借契約に違反し、２ヶ月以上全部あるいは一部の家賃滞納をした場合、または本条第２項（更新保証料を支払わない場合）に違反した場合において、甲（保証会社）は賃貸人からの本賃貸借契約解除の承諾を行なうことを乙は承諾し、異議・損害の請求を申し立てない」という借主には一方的に不利な内容となっている。
　「家賃を一ヶ月滞納しただけで貸室の退去を求められた」、「滞納家賃を支払っても明渡しを請求された」、「家賃の滞納で転居したら親に対し保証会社が家賃の激しい取り立てを行なっている」、「４日以内に滞納家賃を支払わないと貸室を封鎖すると予告通知が来た」等の相談が組合に寄せられている。東借連では、こうした悪質な保証委託契約書が消費者契約法に違反し、今後社会的問題なることが予想されるため、１月に消費者機構日本に団体訴訟の差し止め請求の検討を要請した。今後、保証委託契約の被害の実態を調査し、保証契約と原契約の資料を集める活動をすすめていくことが重要である。

　昨年１２月に入会したデザイン会社経営の渡邊さんは、１１月に港区赤坂の事務所を移転した。会社創業当時は同じビルの６０１号室に１０年程居り、その後平成５年から同階の６０４号室に移った経緯がある。今回１４年借室していた６０４号室の敷金返還にともないビルオーナーから原状回復費として２８万円を敷金より差し引くという敷金預かり金精算書を受取った。
　この金額に承服できない渡邊さんは移転先の荒川借組のの事務局長の元へ相談に行った。渡邊さんの借りていた６０４号室は入室当時以前から浴槽を撤去した状態の浴室を含めて約１１坪。ビルオーナーから出された原状回復の業者見積はクロス張り替え（天井・壁・梁）、床パンチカーペット張替え、ジプトン天井ペンキ、その他クリーニング・ゴミ処理という内容だった。
　渡邊さんの言い分では「（1）１４年前の入室時はリフォームされておらず、その時点からクロスは所々剥がれていた（2）天井の一部は雨漏りのシミができていた（3）広告デザイン制作なのでパソコン中心の仕事は清潔さ必須で土足厳禁で来客も多く、見た目もきれいにつかっていた」とのことで、引っ越し当日業者が付けたというビル入口カーペットの靴跡も管理人立会いで清掃したが、クリーニング代として４万円の請求がされている。
　裁判は２９日で、「次号で良い報告できるように頑張ります」と渡邊さんは語っている。

更新料無効訴訟で不当判決

　京都地裁（池田光宏裁判長）は、１月３０日更新料に関する取り決めは有効と判断し、更新料５０万円の返還を求めた借主側の請求を棄却した。借主側は直ちに控訴した。本件は、家賃月額４万５千円で、毎年１０万円の更新料を支払う契約。判決では、更新料については賃料の補充（賃料の前払い）の性質を持つと指摘し、「本件の更新料は、契約期間や月額家賃に照らすと過大ではない」と消契法１０条違反に当らないとしている。一方法定更新の場合は更新料を支払う義務はないとの判決もある。年１０万円の更新料は年間賃料の１８・５％とサラ金並みの割合で過大でないといえるのか疑問の意見も出ている。

【借地借家相談室】

敷金返還の可能性が殆ど無い場合は
家賃の不払いで実質的な敷金回収を

（問）引越を考えているが、噂によると家主は全く敷金を返さないことで有名らしい。敷金は家賃の３箇月分差入れている。自衛策として引越前の３箇月家賃未払いで退去して、敷金で精算してもらうという方法で何か問題があるのか。

（答）敷金の回収見込みが無い場合に、家賃の不払を実行して実質上敷金を回収する方策を是認する賃借人にとっては画期的な最高裁判決（平成１４年３月２８日）がある。最高裁の判決を少し検討してみる。
　〈事実の概要〉
　Ａ所有の建物をＢが賃借し、それをＹに転貸していた。Ｙは家賃１００万円、敷金１０００万円でＢと転貸借契約を結んでいた。Ｙ入居前からＡ所有の建物は信託銀行によって抵当権が設定されていた。Ａの経済的破綻が心配でＹはＢに対して平成１０年３月３０日に６箇月後に退去するという契約解除を通告した。敷金の回収目的から一方的に６箇月分の家賃の支払を停止した。Ａの借入金の返済がストップしたので信託銀行は、抵当権者の物上代位権を行使して平成１０年６月ＹからＢへの賃料債権を差押えた。Ｙは家賃６００万円を未払いのまま９月３０日に建物を退去した。信託銀行は差押え家賃を支払えとＹを提訴した。Ｙは裁判で未払い賃料は、建物明渡時に敷金によって当然に充当され消滅するものであると主張した。
　最高裁は「目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅することになる。このような敷金の充当による未払い賃料等の消滅は、敷金契約から発生する効果であって相殺のように当事者の意思表示を必要とするものでない」として、Ｙの主張を容れて信託銀行を敗訴させた。
　この最高裁の判決は、一方的な家賃の不払によって実質的に敷金を回収する方策を認めたもので評価出来る。明渡しが完了すれば、未払いの賃料債権は相殺の意思表示を待たずに預託されている敷金の限度で充当され、当然に賃料債権が清算される。これは敷金契約から発生する効果である。従って、相談者は一方的に家賃の不払を実行しても何ら問題は無い。
　なお、最高裁判決は敷金の特殊性を考慮したものであって、単なる一般債権の場合には当て嵌まらない。