貧困ビジネス規制せよ
東京住宅連が都に予算要求

東京住宅連の都市整備局交渉

　東京住宅運動連絡会は、１０月２２日の午後２時から２００９年度東京都予算要求で都庁の都市整備局、東京都知事、都議会各会派を訪問し、都民の切実な住宅要求の実現をめざして要請行動を行った。５団体から１２名が参加し、東借連から佐藤会長、細谷専務理事が参加した。
　都市整備局交渉では、中沢広報担当副参事、土屋広報課長が応対した。各団体から提出した要求について説明した。東借連からは１７項目の借地借家人の要求を提出した。
　細谷専務理事は「ワーキングプアや非正規雇用の拡大で、家賃を支払うのも困難は借家人が急増する中で、礼金・敷金など初期費用を支払えない借家人をターゲットにしたゼロゼロ物件でアパートを貸している悪質な不動産会社や管理会社・連帯保証会社が、家賃が数日遅れただけで無断で部屋に立ち入り、鍵を取替えたり法外な違約金を取り立てたり、家財道具の処分をするなどで悪質な行為が社会問題になっている。都は宅建業法を理由に業者を野放しにすることは許されない。悪質な業者の調査と早期の規制を求める」と強く要請した。
　各団体からは、公営住宅の新規建設や単身の若者が入居できる制度への改善等の要求が出された。

地代未払い実は年払い
地主の代理人あっさり明渡し撤回

調停が行われている 江東区錦糸町の東京簡易裁判所

　豊島区西巣鴨に借地して５０年以上になる下田さんのところに、昨年末、亡くなった地主の相続人である長男から、相続人代表としての挨拶と地代の請求書が送られてきた。いつもどおりに指定された銀行に一年分の地代を送金しておいたところ、今年に入り、下田さんの土地を相続したという地主の長女の代理弁護士から契約書に記載されている当月払いの賃料が支払われていないのでただちに支払うよう内容証明が送付されてきた。不安を感じた下田さんは知り合いの司法書士に相談した。まかせなさいといわれ安心していたが、今度は９月にいきなり、相手弁護士から地代の未払いと増改築違反で明渡しの調停をおこされた。
　依頼した司法書士に確認したところ何もやっておらず、仰天していろいろ探したところ借地借家人組合があることを知り相談にきた。地代の支払い方法はすでに数年前より一年払いとなっていること、増改築も先代の承諾を得たことなど調停の回答書を作成し、簡易裁判所の調停に出向いた。証拠の領収書も添えて提出したところ、あっさりと地主の弁護士は明渡し請求を撤回し、借地権を売買してくれという話に方向転換した。下田さんは「組合に相談して、本当に助かりました。売ることも買うことも出来ないので、このような強引な地主に対抗して、引き続き組合と相談して頑張ります」と話した。

地上げ屋が土地買取り強要
荒川区東日暮里

　荒川区東日暮里３丁目で約１９坪の借地をしている竹本誠さんは今年の８月に更新を迎える事になっていたが、２月頃地主から今度土地を売ったので後はその人達と話し合ってほしいと連絡が入った。 その後、ＫＫニーズと名乗る社員が二人を訪ね、「土地を買うか借地権を売るかどちらかかにしろ」と言われ地上げ屋と判明。竹本さんは組合に入会し、買取りを断ったところ「更新料１５０万円、地代は現行の倍額の３万円を支払え、当社の言うことを聞かなければ裁判でも何でもする。其の時には大変な費用がかかる」と脅かされた。竹本さんは、今後話し合いは組合事務所以外ではしないと頑張っている。

【借地借家相談室】

固定資産税台帳を用いて借地人にも
適正地代を計算することが出来るか

（問）適正な地代の算出方法はあるのか。

（答）地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。
　裁判では適正地代の算定方法として(1)スライド方式(2)積算方式(3)差額配分方式(4)賃貸事例比較方式(5)公租公課倍率方式等がある。だが、どれも一長一短で万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。
　借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では(5)であろう。地代と公租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計処理した調査結果から東京２３区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね３倍前後で、商業地ではその２倍前後とされている。
　０３年４月１日から借地人・借家人等は、都税事務所で固定資産課税台帳の(1)「閲覧」及び(2)「土地評価証明書」の交付が受けられるようになった。交付を受ける場合、借地人であることを確認出来るものを持参する必要がある。例えば賃貸契約書や賃借料の領収書等である。身分証明書（運転免許証・健康保険証）も持参した方がよい。
　(1)固定資産税額は固定資産税課税標準額×１・４％（年間）で(2)都市計画税額は都内２３区では減額措置が採られているので都市計画税課税標準の特例額×０・３％（年間）で求められる。
　(1)と(2)の合算額を２〜３倍すれば地代の概算額が算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の調停にも使用され、地代の調停は住宅地では３・１倍前後、商業地では２・４倍前後で成立している。
　なお最高裁判所事務総局から９１年１２月付の「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」で「最終合意賃料が公租公課の２〜３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない」と記載されている。言い換えれば地代は公租公課の２〜３倍の範囲内であれば適正と言える。

組合の催物とお知らせ

■城北借組　「西武デパート相談会」
　 １２月１７日（水）・１８日（木）午前１１時〜午後５時（午後１時〜２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　 「無料法律相談会」
　 １２月１９日（金）午後２時から城北法律事務所。担当田見高秀弁護士。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■大田借組　「理事会」
　 １１月２９日（土）午後６時半大田区消費者センター。
　 「常任理事会」
　 １２月２０日（土）午後６時半組合事務所。連絡・（３７３５）８４８１。
■多摩借組「定例法律相談」
　 １２月６日（土）午後１時半から組合事務所。担当山口真美弁護士。相談者は電話で必ず要予約。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■江東借組「法律相談」
　 毎月第２水曜日午後６時から亀戸カメリアプラザ。連絡・（３６４０）４６９４。
■葛飾借組「定例相談」
　 毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　 毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。要事前連絡。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　 毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　 「法律相談」
　 毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。相談者は要予約。
■世田谷借組「相談会」
　 毎月２５日午後２時〜７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。
■北借組「法律相談」
　 １２月３日（水）・１７日（水）午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■東借連　「秋季研修会」
　 １１月２９日（土）午後１時半豊島区東部区民事務所。講師・田見高秀弁護士。