住宅セーフティネットで
国交省交渉とシンポ開催

連帯保証人代行会社のＨＰ

　住まいを守る全国連絡会（住まい連）は、９月２８日午後６時から新宿アイランド・都市労事務所において幹事会を開催し、東借連から佐藤会長、細谷専務理事が出席した。
　幹事会では、「住宅セーフティネットに関する基本的方針案」の検討会の報告等があり、当面する住まい連の活動と取り組みについて討議した。当面の取組みとしては、住宅セーフティネットに関する基本的方針の検討、分析に基づき１０月に国交省に対して質問・要請書を提出し、１０月から１１月にかけて国交省交渉を行なう。住宅セーフティネットに関するシンポ・討論集会を１１月１４日に開催し、各住宅団体の運動と実態報告を行なう。全生連や首都圏青年ユニオンにも呼びかけ、高齢者や青年の居住貧困問題を告発する集会にする。
　住宅セーフティネットの基本方針案について、東借連では、現行の家賃債務保証制度の問題点を指摘し、家賃を滞納した借家人の対策は皆無であること、低所得者への家賃補助、ネットカフェ難民等への賃貸住宅入居のための初期費用（礼金・敷金・仲介手数料等）の貸出しする制度の創設、借地借家法改悪反対等について意見を提出した。

　荒川区町屋で共有名義５０坪を借地している梅津さん夫婦は、昨年秋に更新料として２０年前の倍額の６５０万円の支払いを要求されたが、きっぱりと支払い拒否し法定更新をした。その後、地主から何度も「非人間だとか、人の土地を奪い取るのか」等々の手紙を何通も受け取った。梅津さんはその都度、借地人の権利義務の関係を地主に訴え、対応の正当性を主張し続けた。
　今年５月になって、地主の代理人の弁護士２名より突然、梅津さんのご主人名義で家を建てたのは借地の無断譲渡との理由で契約を解除する旨の内容証明が送られてきた。梅津さん夫婦は、現在の住居を数十年前に建てた時先代の地主との間で話し合い合意が成立の上、承諾書も交わしてあったので無断譲渡ではないと代理人に回答した。
　６月に入ると代理人の弁護士から再度通知があり、「梅津さんを正式に借地人として認める。但し特約事項で、（1）更新時に更新料を支払うこと、（2）現賃貸人の亡夫が地主当時合意した事実も一切承認しないのでご主人亡き後地主の承諾なしでは借地権の相続は認めない」との契約書の作成をしたい旨の申し出があった。梅津さん夫婦はこんな契約は断固拒否すると返答した。
　その後、地主は更新料を不払いだからと６月から更に５０００円の値上げを請求し、契約書の作成と更新料と地代値上げは絶対に譲歩しないと主張している。梅津さんは不当な請求を拒否して頑張る決意だ。

地主が底地を業者に売却

底地が転売された豊島区上池袋附近

　豊島区上池袋で借地している斉藤さんたちは、今年の春にいきなり地主から「底地を売買し、今後はＡ不動産が地主になった」と通知された。業者は一方的に「更地価格は○○万円でその借地権割合の３割でいくらになるから買い取ってほしい」と言ってきた。いきなりの底地の売買と言うことで、不安になった斉藤さんは地元の元区議で組合の役員のところに相談に行った。そこで、借地人全員が組合に入会し、買取った業者に対抗していくことにした。借地問題の勉強会を行い、今までの借地契約はそのままであること、売買に応じるかどうかは自由であって借地のままでもかまわないことを話した。また、国に地主などが物納した場合は路線価の借地権割合で売買に応じていることなどを話し、全員がそのような話合いなら応じることにした。この業者は組合とは別に個別に売買しようとしているので全員がまとまって対処していくことで確認した。

【借地借家相談室】

借地上建物の借家人が地主から借地
契約解除を理由に明渡を要求された

（問）借地上の建物を賃借しているが、突然地主から家主（借地人）が地代を長期間滞納したので債務不履行を理由に借地契約を解除したと通告された。６ヵ月後に建物を取壊すので早急に建物を明渡すよう要求された。地主の要求に応じなければならないのか。

（答）借地人の地代不払い・無断増改築等の債務不履行によって借地契約が消滅した場合に、判例は借地契約の消滅を借家人に対抗出来るとしている。その場合、借家人に対する代払いの催告も不要であり、借家契約は借家人が現実に建物利用出来なくなった時に履行不能となり消滅すると判旨している（（1）最高裁昭和４５年１２月２４日判決）。
　従って債務不履行を理由とした契約解除の場合、借家人は地主に賃借権を主張できないので最終的にはは建物を明渡さなければならない。
　では、家主である借地人の滞納地代を借家人が居住権を守るために代払いすることは出来ないのか。
　判例は借地権の消滅を防止することに法律上の利益を有することから借家人が借地人に代わって地代を支払うことを認めている（（2）最高裁昭和６３年７月１日判決）。しかし借家人にまで代払いの催告をして、滞納地代の支払の機会を与える必要はない（（3）最高裁昭和５１年１２月１４日判決及び上記（1）の最高裁判決）としている。相談者の地主は建物を取壊す目論見があるので代払いを認めることは状況から困難である。
　借地契約が解除される場合でも、（1）の判決にあるように、借家契約は直ちに終了する訳ではない。地主と借家人との間で建物・敷地の明渡義務が確定され、地主が建物収去土地明渡の強制執行をして建物の使用収益が現実に出来なくなる等、借家人が現実に建物を使用出来なくなるまで借家契約は終了しない。それまでは建物の明渡請求に応じる必要はない。
　但し、借家人は建物取壊しまでの間の家賃を支払う義務がある。加えて地主から地代相当額の損害金の請求を受ける場合もあるので留意すべきである。
　なお借地人が建物を第三者に賃貸しても借地自体を転貸したことにはならない。従って地主に無断で建物を賃貸しても地主は契約を解除することは出来ない。