東京借地借家人組合連合会（過去のページ）

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2005年12月15日
第465号

■判例紹介

地代自動増額特約による増額に対し借地人の減額請求が認められた事例

　地代自動増額改定特約に基づく地代の増額が借地借家法１１条１項の趣旨に照らし不相当になったとして、同特約による地主の地代増額請求が認められず、借地人による地代減額請求が認められた事例（最高裁判所第1小法廷平成１５年６月１２日判決。判例時報１８２６号４７頁）

（事案の概要）
　Ｘは、昭和６２年７月１日、Ｙから建物所有の目的で本件土地を賃借したが、その際、本件土地の地代について、３年後に１５％増額し、その後も３年ごとに１０％ずつ増額するという内容の地代自動増額改定特約を締結した。当時、本件土地を含む東京都２３区内の地価は急激な上昇を続けており、以後も上昇を続けるものと考えられていた。ところが、本件土地の１㎡当りの価格は、昭和６２年７月１日が３４５万円で、平成３年７月１日には３６７万円に上昇したが、平成６年７月１日には２０２万円に、平成９年７月１日には１２６万円に下落した。他方、本件地代は、本件特約に基づき、平成３年７月１日には１５％、平成６年７月１日にはさらに１０％増額された。しかし、Ｘは、平成９年７月１日の地代改定にあたり、本件地代を増額することなく従前の地代の支払を継続するとともに、同年１２月２４日には、本件地代を２０％減額するようＹに請求し、Ｙは本件特約により増額された地代の支払いを求めた。そこで、Ｘは地代減額請求により減額された地代月額の確認を求め、Ｙは本件特約により増額された地代月額の確認を求め提訴した。原審（控訴審）は、本件特約が失効したとはいえないとして、本件特約に基づく地代の自動増額を認め、Ｘの地代減額請求を認めなかった。

（判決）
　本判決は、「地代等自動改定特約は、その地代等改定基準が借地借家法１１条１項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、その効力を認めることができる」が、「その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず、これを適用して地代等改定の効果を生ずることはできない。また、このような事情の下においては、当事者は、同項に基づく地代等増減請求権の行使を同特約によって妨げられるものではない」として、地価が当初の半額以下になった平成９年７月１日の時点では、本件特約は地代増額の効果を生ぜず、同年１２月２４日時点におけるＸの地代減額請求権の行使に妨げはないとして、Ｘの請求を認めた。

（寸評）
　地代等自動改定特約につき、借地借家法１１条１項との関係に着目してその効力を論じた初めての最高裁判決であり、バブル期に締結された地代等自動増額改定特約に苦しむ借地借家人に参考になる判決である。【再録】

（弁護士　堀　敏明）

更新で頑張ってる
大田区南六郷の山下さん達
約条更新料を地主が請求
建築確認も取れない土地と支払を拒否

　大田区南六郷１丁目に、所在する宅地約17・82坪を木造住宅建てて使用している山下さんは、父から引きついだ家屋に夫と子供２人と生活している。借地契約は今年９月末日で期間満了を迎えて地主より、105万円請求に返事を渋ると、地主は、契約書に借地権価格の１割以上の更新料を支払うと約してあると、電話で執拗に支払いを求められた。山下さんはこれまで色々と相談していた隣人（同一借地人の林さん）に相談。
　林さんは組合の存在は知っていたが場所は判らず、区の消費者センターに問合わせて組合事務所を訪ねて２人で入会。約定更新料は借地法第11条により無効になることを勉強した山下さんは、組合に入会したことも含め地主に通告。地主の依頼を受けた弁護士から組合に連絡があり、地主は請求額に固執し支払いは月賦でも良いとの条件を提示。法律を学んだ山下さんは、建築許可も取れない奥まった宅地を踏まえ重ねて支払い拒否。林さんも２年後の更新を控えて、山下さんに続くと決意している。

更新が不安
組合のアドバイスで地主に
更新料の根拠を示せと主張
豊島区

　豊島区上池袋に住む榎本さんは借地して六十年になる。二十年前に親が地主の言いなりになり更新料を支払った。　定年を過ぎ、年金生活の現在、今回の更新及び更新料については、どうなることなのか不安でしょうがなかった。
　地主から「更新についてのご案内」という通知をもらった。その中には「更新する意思があるのか。更新するなら坪当り十万円を支払え」と記されていた。三十数坪を借りている榎本さんにとっては三百数十万円を支払わなければならない。そんな矢先に
城北借地借家人組合のチラシが入った。そこには西武百貨店で借地借家の無料相談を行う案内が載っていたので、さっそく相談にいった。
　榎本さんの「更新料の相場はいくらかですか。更新の期間が過ぎてしまったらどうなるのですか」という質問に対して相談員は「更新料支払うという約束がなければ支払う必要がないこと。更新時期が過ぎても正当な事由がないかぎり更新拒絶はできないことその場合、法定更新されて期間は二十年になること」などを丁寧に説明された。目からうろこが取れた榎本さんは組合に入会し、その上で地主に「（1）更新料を支払うという法的根拠を示してください（2）坪十万円という数字の公の根拠（裁判の判例など）を示してください」という通知を出すことにした。その後、地主からの回答はない。榎本さん「回答がないというのは、多少不安であるが、組合に入会してよかった」と述べた。

家賃減額させる
立川市

　立川市高松町に住む佐久間さんは、６畳１室で風呂なしで家賃は月額３万６千円払っている。
　今年の１１月５日に契約期限が満了し、不動産業者から契約更新の案内が来た。更新料が家賃の１か月分の３万６千円、借家人賠償保険が１万５千円、更新手数料が１万２千６百円を請求された。アパートは古く、ガラス戸もひび割れ、雨戸もよく閉まらない状態。近隣の家賃は１ＤＫでも月額３万５千円ぐらいで、設備の状況から家賃の減額と更新料をなくすよう請求した。
　交渉の結果、家賃は４千円値下げして月額３万２千円に、更新料は半額にするとの回答が組合にあった。
　更新料については契約書に更新時に支払う約束はあったが、貸手市場時代の悪い慣習でなくすべきであると主張した。
　なお、ガラス戸等の修理を近日中に行なうとのことなので、回答のあった条件で今回は了承し、契約を更新した。

地代減額裁判で
30％減額で和解
葛飾区立石

　葛飾区立石で借地をしている山崎さんは当葛飾借組の同地域の組合員の紹介で入会をした。山崎さんの借地面積は約42坪、１ヶ月の地代は22万5000円で坪約5250円。
　これは、近隣と比較してもかなりの高額な地代であった。そこで地代減額を書面で要求した。
　しかし、地主に全く無視されたので調停を申し立てたが、１回で不調となった。
　この結果に、納得できなかった山崎さんは東部法律事務所の榎本弁護士に依頼をして本裁判に望んだ。
　山崎さんは近隣の借地料を調べ資料として裁判所に提出した。数回の裁判の後、鑑定となった。
　結局、鑑定額の１ヶ月相当地代15万2000円（坪3619円）という現行地代の30％の減額（１ヶ月７万円）で和解し勝利となった。
　裁判費用も数ヶ月分の差額地代の返還があったので山崎さんの負担もわずかだった。
　同地主で同時に住んでいた四ツ木地区の田中さんの地代減額裁判も鑑定をすることなく地主の弁護士より和解の申し出があり、こちらも30％減額で勝利することができた。

【借地借家相談室】

契約書がないまま亡父が昭和25年に
借地した土地の明渡しを要求された

（問）地主から、今年は借地期間が満了するから明渡してくれと言われました。借地の契約書は作っていなかったようですが、亡父の話しでは昭和25（1950）年９月に土地を借り木造の家を建てて住み始めたと聞いています。地主の請求に対しどう対処したらいいでしょうか。
（答）借地権を設定する際に、当事者の間で存続期間を定めなかった場合には、その借地権の存続期間を「借地法」で法定している。相談者の場合も「借地法」の適用となり、同法第２条１項の規定により非堅固の木造建物の場合、借地期間は30年となる。
　従って30年後の1980年に一旦契約期間は満了する。だが、その時点で建物が朽廃しておらず、また借地人が土地の使用を継続し、地主が遅滞なく異議を述べないと、借地権は前契約と同一の条件をもって設定されたものとみなされる。契約書が無くても借地契約は更新されたものと扱われる。それを法定更新といい、その場合の期間は木造の場合は20年と法定される（「借地法」第６条１項）。そうすると、借地契約は2000年に再び法定更新され、2020年まで期間が延長されている。
　但し借地契約が40年以上も前になされ、契約書も無く関係者も死亡して、借地契約の始期を明確に知り難い事情が有ったという事案において、裁判所の審理の結果判明した満了時より１年半を経過して述べられた異議も遅滞の無いものとして、「遅滞なく」を緩やかに解した最高裁の判例（1964年10月16日判決）もある。
　相談のケースでは、借地契約書も無く、地主の方でも先代の地主が死亡したりして、正確な更新時期がよく解らないとしても5年も経過している以上、遅滞なく異議を述べたとは言えない。契約は2020年まで法定更新されている以上、土地の明渡に応じる必要はない。　なお、契約期間が満了し地主から遅滞なく更新拒絶の異議の申立てがあった場合でも、地主の述べる異議には正当事由が必要である。正当事由があるか否かは、裁判所によって借地関係の存続を希望する借地人と、終了を望む地主との双方の土地を使用する事情等を総合的に考慮して判断される。裁判所は地主の正当事由を簡単には認めていないので借地の明渡が認められる事は先ず有り得ない。

毎月１回１５日発行一部２００円／昭和５０年５月２１日第三種郵便物認可

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地代自動増額特約による増額に対し借地人の減額請求が認められた事例

契約書がないまま亡父が昭和25年に 借地した土地の明渡しを要求された

契約書がないまま亡父が昭和25年に
借地した土地の明渡しを要求された