東京借地借家人組合連合会（過去のページ）

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2005年６月15日
第459号

■判例紹介

家賃差押え後に建物を買った者は家賃取得で差押債権者に対抗できない

　家賃が差押えられた後に建物を買った者は家賃の取得について、差押債権者に対抗できないとされた事例（最高裁平成一〇年三月二四日判決・判例時報一六三九号四五頁）

（事実）
　Ｘは、平成三年三月、建物所有者（家主）Ａに対する判決に基づき、Ａの借家人Ｂに対する家賃債権を差押えた。
　Ｙは、平成四年一二月にＡから右建物を取得して所有権移転登記を得た。
　そして、ＹはＢに対し、家賃を自分に支払うよう請求した。
　そのため、Ｂは、平成五年二月以降、債権者不確知と差押えの両者を原因として、家賃を供託した。
　そこで、ＸはＹに対し、供託金を取得する権利が自分にあることの確認を求めて本件裁判を起こした。
　東京高等裁判所は、平成六年一一月二九日、『家賃の差押中に建物所有権の移転があっても家賃債権の差押との関係では右移転は無効であって、家賃債権は依然として前の家主に帰属するものとして、右差押えの効力は及ぶもので、Ｘは、Ｙが建物所有権を得た後も家賃債権を取得できると解すべきである』と判示した。
　Ｙは、これを不服として、最高裁判所に上告した。

（争点）
　家賃債権は、差押債権者と建物の譲受人のいずれに帰属するか。

（判決要旨）
　最高裁判所は、『自己の所有建物を他に賃貸している者が第三者に右建物を譲渡した場合には、特段の事情のない限り、賃貸人の地位もこれに伴って右第三者に移転するが、建物所有者の債権者が賃料債権を差し押さえ、その効力が発生した後に、右所有者が建物を他に譲渡し賃貸人の地位が譲受け人に移転した場合には、右譲受人は、建物の賃料債権を取得したことを差押債権者に対抗することができないと解すべきである。けだし、建物の所有権を債務者とする賃料債権の差押えにより右所有者の建物自体の処分は妨げられないけれども、右差押えの効力は、差押債権者の債権及び執行費用の額を限度として、建物所有者が将来収受すべき賃料に及んでいるから、右建物を譲渡とする行為は、賃料債権の帰属の変更を伴う限りにおいて、将来における賃料債権の処分を禁止する差押えの効力に抵触するというべきだからである』と判示した。

（短評）
　近時、銀行等の債権者が家賃を差押後、建物が譲渡されるケースが多発している。
　この場合、借家人は、新家主に家賃を支払ってはならず、差押命令に従って差押債権者に支払うか、または、家賃支払履行地の法務局に供託するかのいずれかの方策を採るべきである。【再録】

（弁護士　榎本武光）

明渡で頑張った
豊島区要町の斉藤さん
高齢者の入居先斡旋が前提
希望物件と立退補償で合意をし新居に移転

　豊島区の地下鉄要町駅から二分位のところにあるアパートは築四十年以上も前に建てられたものである。そのアパートに二十年以上前から住んでいた斎藤さんのところに家主の代理人という不動産会社の人間が来たのは昨年の年末であった。代理人は「家主は契約の更新はしないので契約期限が満了する五月末日までに明渡しをするよう」斎藤さんに請求した。借地借家人組合に入会していた斎藤さんは直ちに組合事務所にきて相談した。明渡しには応じてもかまわないが、この歳で保証人をつけて新しいところに引越しは出来ない。私みたいな高齢者が入居できるところを斡旋することを前提に明渡しに応じることとした。代理人のそのように通知し、同時に適切な立退き補償についても話し合うことにした。不動産屋からの何回かの紹介後、本人の希望とも一致する物件が見つかり、立退き補償も希望した家賃の二十数ヶ月分で話し合いがつき、この五月に引越しが完了した。斎藤さん「組合のおかげで心配することなく交渉が出来た」と語った。

返還は更地だ
借地の無償返還を撤回して
借地権の有効活用への検討
八王子市

　八王子市小門町で借地をしている松本さんは、大空襲で借家を焼かれ、戦後母親がバラックを焼け跡に建てそこに住みつき借地をするようになった。戦後の都市の復興を促進し、戦災で滅失した建物跡地における借地借家関係を統制する目的で、昭和２１年に罹災都市借地借家臨時処理法が５年間の臨時法として制定された。戦前の東京では借家が７割以上を占めていたといわれ、松本さんのように戦後借地権を取得する事例が多かった。松本さんが相続で借地権を引き継ぎ、昭和４７年に地主の了解を得て自宅を建替えた。その後、平成４年に２度目の契約更新を迎え、地主から３０坪で８００万円の更新料を請求され、高いとは思ったが当時月額１万円だった地代を更新料の分割払い分を含め月額４万円に増額することに応じてしまった。
　松本さんには、３人の娘さんがいるが、長女と次女は嫁ぎ現在は奥さんと三女の娘さんと同居。娘さんが将来住むために建てた八王子市内の家が事情で住まなくなったため松本さん達が住むことになり、地主に借地を返すとことを自分で決断した。地主は当初更地にして返せといっていたが、建物を貸したいので建物を無償で贈与しろと言ってきた。どうしたものかと考えあぐねていた時組合に相談に行った。借地権を無償で返す必要はない。公道にも面し日当たりもいい土地なので、借地権を活用した方がいいと助言を受け、地主に借地を返すことを撤回することにした。

明渡で家主暴言
大田区

　大田区大森南２丁目所在の木造瓦葺２階建一棟共同住宅の内、階上２部屋面積約47・９㎡を家賃６万３千円で長年賃借中の金田さんは、家主（の家族含む）から「昨年より伝えてあるように建て替えるので明渡してほしい」と、伝えられた覚えもなく呆然とする金田さんに対して、さらに「２ヶ月もあれば移転先も探せるだろう」という。金田さんも負けてはいません、「出るところに出たらどうなるの」と回答した。
　家主は、４月になると書面で５月分からの家賃を免除する条件で、９月末までに明渡せとの内容であった。相談を受けていた組合は直ちに、内容証明郵便にて明渡し拒否を通告した。家主の代理人弁護士と交渉が行われる。交渉内容を含みこれら全て想定通りで、充分ではないものの金田さんも了承するところです。
　建物は古く階段も急で、過去に転んでケガをしたこともあり、明渡しはやむを得ずと考えていた、金田さんの怒りを呼んだのは家主の言動が原因です。格言に「口は災いの元」とあります。

地主の底地買取請求を
等価交換に変更させた
足立区

　足立区千住東町に住んでいる山田さんは借地して40年程になります。
　地主さんとも長いお付き合いで兄弟のようでした。
　突然町の不動産屋さんが来て「底地を買ってください」といわれてびっくりしました。地主さんに相続問題がおこり整理したかったらしい。
　でも、急に言われても定年過ぎて、年金暮らしの身では買うに買えない。
　さてどうしよう…。
　組合と相談し等価交換を申し出てみた。
　最初は難色を示していたが、何回か話し合いをしているうちに、「いいでしょう」ということになり、等価交換が成立しめでたし・めでたしでした。
　でも、山田さんは、「土地が自分の物になったからといって組合は辞めませんよ」と意志を固めた。

【借地借家相談室】

不動産業者の仲介手数料は家賃の
半月分プラス消費税（５％）が原則だ

（問）マンション・アパート等の仲介手数料は町の不動産屋では家賃の１・０５倍というのが殆どである。しかし、最近テレビＣＭ等で大手不動産会社の仲介手数料は１か月の０・５２５倍と宣伝している。仲介手数料に関して法改正でもあったのだろうか。

（答）不動産業者が貸借の媒介（仲介）・代理に関して受取ることの出来る報酬額（仲介手数料）は、宅地建物取引業法（宅建業法）第46条１項の規定に基づき、昭和45年10月23日の建設省告示第1552号で定められている。

《貸借の媒介に関する報酬の額》
　「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者双方から受取ることのできる報酬額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の１月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の２分の１に相当する金額以内とする。」
　このように不動産業者が受取れる仲介手数料は、賃料の１か月分が最高限度であり、宅建業法46条２項では、これ以上の金額を報酬として受取ることを禁じている。殊に、居住用建物に関しては、貸主・借主双方から受取れる仲介手数料は家賃の０・５か月分以内とすることを原則としている。そのことを説明しないで当然の如く仲介手数料として家賃の１か月分を要求し、受領するのが不動産業界の習慣と化しているが、これは明白に宅建業法46条２項に違反する。同法82条で30万円以下の罰金に処せられる行為である。又同法65条２項で１年以内の期間で業務の全部又は一部の停止の行政処分を受けることに繋がる重大な違法行為である。
　賃貸住宅の仲介業界で１位のエイブルと２位のミニミニが、この46条２項違反として業界で初めて東京都から2000年３月29日付で「業務の全部停止10日間」の行政処分を受けた。
　尚、消費税の総額表示の実施に伴い、国土交通省告示第100号で前記「１月分」が「１月分の１・０５倍」に、「１月分の２分の１」が「１月分の０・５２５倍」に改正され、2004年４月１日より施行されている。

毎月１回１５日発行一部２００円／昭和５０年５月２１日第三種郵便物認可

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家賃差押え後に建物を買った者は家賃取得で差押債権者に対抗できない

不動産業者の仲介手数料は家賃の 半月分プラス消費税（５％）が原則だ

不動産業者の仲介手数料は家賃の
半月分プラス消費税（５％）が原則だ