東京借地借家人組合連合会（過去のページ）

明渡しで頑張る

豊島区池袋の畑中さん

建物公示書で建替え表示
公示書を外すと即明渡し請求

　豊島区池袋で青果業を営んでいる畑中さんは、自宅兼店舗の前に借地し貸家とトラックを置く駐車場として使用していた。借地期限が過ぎたから契約を解除し、自己使用するから明渡せという地主との争いで十数年にわたって供託している。今年の秋に放火が原因で建物と車が焼失してしまった。直ちに「この土地上に存在した建物が滅失したが、借地権者は新たに建物を建築する計画であるという」建物公示書を道路側の見えるところに掲示する事にした。全焼にともなって保険金は出たが、建替えをするには全額自己資金ではいかない事情があり、前述の建物公示書をはずしてしまった。そこにつけこんで、地主の代理人の弁護士は、建物が焼失したのだから借地権もなくなったので明渡せと内容証明書を送付してきた。明渡しの要求は拒否する事にし、自己資金で建替え出来る建物を建てて残りを従来どおり駐車場として使用するか、借地権を買い取ってもらうように交渉するか方針を家族で相談することにした。

地主が無理難題をいうので非訟
手続を進めると和解を提案

大田区

　大田区池上三丁目に所在する土地約９１・６８㎡を賃借する松島さんは、九年前の契約更新満了の際に地主より代理人弁護士を通して自己使用を理由とする更新拒絶を求められたが、これを拒否し法定更新にて今日に至った。
　一昨年秋に建替えの必要が生じたので、地主に承諾を求めるために組合役員同席で地主の弁護士と交渉を行った。
　その場での合意内容は地価については路線価を基準にすることだったが、その後地主は、松島さんの借地の場所からはかけ離れた商店街通りの路線価を基準にした計算方式で、松島さんの提示額の二倍強（四百数十万余）の更新料と建替え承諾料を求めてきた。さらに、更新拒絶後も受領していた地代は五・二倍の増額請求だった。地価下落の現実を無視した信託銀行不動産部の調査に基づくものとして松島さんに提示してきたものだった。
　松島さんは限られた予算と今後支払う地代を考えると、こんな無理難題をいう地主代理人弁護士とは交渉は出来ないと、組合役員と相談のうえ借地非訟手続を申立てることにして、昨年の二月にその手続が行われた。同年一○月に地価の三％との鑑定が裁判で示された。すると相手弁護士から承諾料に十数万円加算し百万円で和解したいとの申し入れがあったと組合顧問弁護士より連絡あり、松島さんは地主の意向を受入れてこの程和解が成立した。
　新年を迎えて、新築の工事に着工することになった。

絶対出ないと頑張った

家主も振回す建設業者

足立区

　足立区梅島の五味さんは、店舗を借りて美容室を35年経営している。良いお客さんに恵まれ子育ても終わり、ほっと一息つけるようになったのでお店の改装を行おうと思っていた。
　丁度その時、家主の代理人という建設業者が突然訪ねて来て建替えるから明け渡せと一方的に通告して来た。
　二年前の暮も迫った時のことだったので、ビックリして組合に駆け込んだ。
　ただちに、組合が家主と直接交渉をすると、「いろいろな都合があって断われないんです。五味さんが絶対でないでくれれば助かる」いう始末。
　家主のこの返事に気を大きくして以後1年間頑張った。
　しつこかった業者の連絡がぷっつりとなくなり、業者の会社も無くなっていた。

少額訴訟の異議裁判で和解

中野区

　中野区中野二丁目マンションを借りていた橋本晶子さんは退去後、敷金返還の請求を家主にした。家主からは、預けてあった敷金30万円の内、5万円のみの返還が一方的に行われた。全く、故意・過失で壊したもののない橋本さんは家主との協議もらちがあかず、少額訴訟へ。訴訟では、判決を求めた。結果は、意外にも請求棄却という橋本さんの完敗。契約の原状回復特約による費用負担は有効である言う不当な判決。
　橋本さんは、直ちに異議申立て。異議審には、「賃借人には義務がない」という最高裁判決を準備書面で提出。
　裁判所は、判決を撤回して和解を提案し、和解成立。

調停で支払い約束をした更新料は法定更新した後も支払義務があるのか

（問）３年前に、更新料を支払って、法定更新をした。それにも拘らず、家主は弁護士を使って更新料の支払を要求する。平成６年の簡易裁判所の調停で、家賃の一ヵ月分の更新料を支払うという条項があり、それを根拠に支払えというのだ。

（答）法定更新は、「適法な更新拒絶の通知、条件変更の通知、および正当事由の立証は賃貸人がしなければならず、この立証がないかぎり賃貸借は法律上当然に更新される」（東京高判1956・1・30）ということである。
　家主は法定通知期間（契約満了の1年前から６か月前）に適法な更新拒絶・条件変更の通知を行っていない。相談者の借家契約は、借地借家法26条1項の規定に基づいて適法に、従前の契約と同一の条件で３年前に法定更新されている。
　法定更新後の借家契約の契約期間は26条の但し書により「定めがないものとする」ということになる。従前の3年契約のように契約に期間を区切って更新を繰返す契約ではないので、法定更新すれば以後契約の更新という事態は生じない。更新は法的に発生しないから更新料の支払い問題は発生する余地はない。
　関係する判例を挙げると、（1）「賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習ないし事実たる慣習は、存在しない」（最判1976・10・1）。
（2）「法定更新の場合、賃借人は何らかの金銭的負担なくして更新の効果を享受することが出来るとするのが借家法の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払い約定があっても、その約定は、法定更新の場合には適用の余地がないと解するのが相当である。」（東京高判1981・7・1）。
（3）更新前の調停・和解の効力は、「更新された賃貸借は旧契約とは別個のものだから更新前の調停・和解の執行力は新賃貸借には及ばない。」（広島地判1966・6・6、大阪地判1971・６・26）。
　相談者が簡裁で合意した調停条項の「更新料として新賃料の１か月分を支払う」という調停の効力は、法定更新された契約には及ばないことは勿論のことである。以上のことから、家主の更新料支払い請求は理由がない。相談者は家主の不当な更新料支払請求を拒否することが出来る。

	2003年１月15日第430号	明渡しで頑張る豊島区池袋の畑中さん建物公示書で建替え表示公示書を外すと即明渡し請求　豊島区池袋で青果業を営んでいる畑中さんは、自宅兼店舗の前に借地し貸家とトラックを置く駐車場として使用していた。借地期限が過ぎたから契約を解除し、自己使用するから明渡せという地主との争いで十数年にわたって供託している。今年の秋に放火が原因で建物と車が焼失してしまった。直ちに「この土地上に存在した建物が滅失したが、借地権者は新たに建物を建築する計画であるという」建物公示書を道路側の見えるところに掲示する事にした。全焼にともなって保険金は出たが、建替えをするには全額自己資金ではいかない事情があり、前述の建物公示書をはずしてしまった。そこにつけこんで、地主の代理人の弁護士は、建物が焼失したのだから借地権もなくなったので明渡せと内容証明書を送付してきた。明渡しの要求は拒否する事にし、自己資金で建替え出来る建物を建てて残りを従来どおり駐車場として使用するか、借地権を買い取ってもらうように交渉するか方針を家族で相談することにした。

		建替えで和解地主が無理難題をいうので非訟手続を進めると和解を提案大田区　大田区池上三丁目に所在する土地約９１・６８㎡を賃借する松島さんは、九年前の契約更新満了の際に地主より代理人弁護士を通して自己使用を理由とする更新拒絶を求められたが、これを拒否し法定更新にて今日に至った。　一昨年秋に建替えの必要が生じたので、地主に承諾を求めるために組合役員同席で地主の弁護士と交渉を行った。　その場での合意内容は地価については路線価を基準にすることだったが、その後地主は、松島さんの借地の場所からはかけ離れた商店街通りの路線価を基準にした計算方式で、松島さんの提示額の二倍強（四百数十万余）の更新料と建替え承諾料を求めてきた。さらに、更新拒絶後も受領していた地代は五・二倍の増額請求だった。地価下落の現実を無視した信託銀行不動産部の調査に基づくものとして松島さんに提示してきたものだった。　松島さんは限られた予算と今後支払う地代を考えると、こんな無理難題をいう地主代理人弁護士とは交渉は出来ないと、組合役員と相談のうえ借地非訟手続を申立てることにして、昨年の二月にその手続が行われた。同年一○月に地価の三％との鑑定が裁判で示された。すると相手弁護士から承諾料に十数万円加算し百万円で和解したいとの申し入れがあったと組合顧問弁護士より連絡あり、松島さんは地主の意向を受入れてこの程和解が成立した。　新年を迎えて、新築の工事に着工することになった。

		絶対出ないと頑張った家主も振回す建設業者足立区　足立区梅島の五味さんは、店舗を借りて美容室を35年経営している。良いお客さんに恵まれ子育ても終わり、ほっと一息つけるようになったのでお店の改装を行おうと思っていた。　丁度その時、家主の代理人という建設業者が突然訪ねて来て建替えるから明け渡せと一方的に通告して来た。　二年前の暮も迫った時のことだったので、ビックリして組合に駆け込んだ。　ただちに、組合が家主と直接交渉をすると、「いろいろな都合があって断われないんです。五味さんが絶対でないでくれれば助かる」いう始末。　家主のこの返事に気を大きくして以後1年間頑張った。　しつこかった業者の連絡がぷっつりとなくなり、業者の会社も無くなっていた。

		少額訴訟の異議裁判で和解中野区　中野区中野二丁目マンションを借りていた橋本晶子さんは退去後、敷金返還の請求を家主にした。家主からは、預けてあった敷金30万円の内、5万円のみの返還が一方的に行われた。全く、故意・過失で壊したもののない橋本さんは家主との協議もらちがあかず、少額訴訟へ。訴訟では、判決を求めた。結果は、意外にも請求棄却という橋本さんの完敗。契約の原状回復特約による費用負担は有効である言う不当な判決。　橋本さんは、直ちに異議申立て。異議審には、「賃借人には義務がない」という最高裁判決を準備書面で提出。　裁判所は、判決を撤回して和解を提案し、和解成立。

		【借地借家相談室】調停で支払い約束をした更新料は法定更新した後も支払義務があるのか（問）３年前に、更新料を支払って、法定更新をした。それにも拘らず、家主は弁護士を使って更新料の支払を要求する。平成６年の簡易裁判所の調停で、家賃の一ヵ月分の更新料を支払うという条項があり、それを根拠に支払えというのだ。（答）法定更新は、「適法な更新拒絶の通知、条件変更の通知、および正当事由の立証は賃貸人がしなければならず、この立証がないかぎり賃貸借は法律上当然に更新される」（東京高判1956・1・30）ということである。　家主は法定通知期間（契約満了の1年前から６か月前）に適法な更新拒絶・条件変更の通知を行っていない。相談者の借家契約は、借地借家法26条1項の規定に基づいて適法に、従前の契約と同一の条件で３年前に法定更新されている。　法定更新後の借家契約の契約期間は26条の但し書により「定めがないものとする」ということになる。従前の3年契約のように契約に期間を区切って更新を繰返す契約ではないので、法定更新すれば以後契約の更新という事態は生じない。更新は法的に発生しないから更新料の支払い問題は発生する余地はない。　関係する判例を挙げると、（1）「賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習ないし事実たる慣習は、存在しない」（最判1976・10・1）。（2）「法定更新の場合、賃借人は何らかの金銭的負担なくして更新の効果を享受することが出来るとするのが借家法の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払い約定があっても、その約定は、法定更新の場合には適用の余地がないと解するのが相当である。」（東京高判1981・7・1）。（3）更新前の調停・和解の効力は、「更新された賃貸借は旧契約とは別個のものだから更新前の調停・和解の執行力は新賃貸借には及ばない。」（広島地判1966・6・6、大阪地判1971・６・26）。　相談者が簡裁で合意した調停条項の「更新料として新賃料の１か月分を支払う」という調停の効力は、法定更新された契約には及ばないことは勿論のことである。以上のことから、家主の更新料支払い請求は理由がない。相談者は家主の不当な更新料支払請求を拒否することが出来る。