新築オフィスビルの原状回復条項に基き当初の状態に回復すべきとした事例

　新築のオフィスビルに関する賃貸借契約に付された原状回復条項に基づき賃借当初の状態にまで原状回復して返還すべき義務が賃借人にあるとされた事例（東京高裁平成一二年一二月二七日判決。判例タイムス一○九五号一七六頁）

（事案の概要）
　ＸはＹ所有の新築オフィスビルを賃借したが、その賃貸借契約には、「賃貸借契約が終了するときは、賃借人は、賃貸借期間満了時までに造作その他を賃貸借契約締結時の原状に回復しなければならない」「原状回復のための費用の支払は保証金償却とは別途の負担とする」との原状回復条項があった。Ｘは、賃貸借契約終了に伴い、Ｙに対して、保証金から約定の償却費、自認する原状回復費用などを控除した残額の支払を求めたところ、Ｙは、Ｘに対して、償却費、原状回復費用などの合計額は保証金の残額を大幅に上回ると主張してその不足額の支払を求めた。

（判決）
　本判決は、「一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が付されることが多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によっても異なり損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。（中略）適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定めることは経済的にも合理性があると考えられる」旨示し、「通常の使用による損耗、汚損をも除去し、本件建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還すべき義務がある」として賃貸人Ｙの主張を認めた。なお、「通常の使用に伴い生じた損耗」については原状回復義務を負わない規定がある「賃貸住宅標準契約書」（平成五年三月九日建設省建設経済局長・建設省住宅局長通達）との関係について、本判決は、「右通達は、居住を目的とする民間賃貸住宅一般を対象とするものであり、右条項は、居住者である賃借人の保護を目的とするものであることが明らかであって、市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借に妥当するものとは考えられない」と判示している。

（寸評）
　オフィスビルの賃貸借契約につき「通常の使用による損耗も除去し、賃借当時の状態にまで原状回復して返還する」旨の原状回復条項が有効であることを認めた判決であるが、その射程範囲は、市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借契約に限定されるべきである。

（弁護士　堀　敏明）

明渡しで頑張る

福生市熊川の渡辺さん

家賃と地代を供託して30年
700坪の敷地の中央に借家と倉庫・プレハブ

立川市

　福生市熊川に住む渡辺さんは、昭和４０年に父親が一戸建ての借家を借り、空地を中古車販売で利用した。その後自動車の修理工場兼倉庫を建て増しした。中古車販売として借りていた土地を返したが家主との間でトラブルが発生し、以後３０年以上家賃と地代を供託している。
　父親も亡くなり、今は渡辺さんとお母さんの二人暮し。２０年前から骨董屋を始めたが、生計を維持するため渡辺さんは外で勤めている。周りにあった借家はすでに取壊され、約700坪ほどの敷地の中央部分に渡辺さんの借家と倉庫、プレハブが残っている。
　何とか渡辺さんを追い出したい家主は、今年になって２度ほど業者を替えて立退きを迫ってきた。最初の業者は代替地を坪４０万円で売ってやると言ってきたが、その後ぱったり連絡がこなくなった。その後大田区から来た地上げ屋は、「３００万しか出せない。うちには若い者が大勢いて何時でも駆けつけてくる」と脅してきた。渡辺さんは直接会わず、今後は組合を間に入れて交渉していくことにした。

地代を値下げ

現行地代は適正額の3倍なので
地代の減額調停を申立

台東区

　地下鉄銀座線の稲荷町駅に程近い場所、ＪＲ上野駅400ｍ位の場所に下谷神社がある。その神社の近辺が東上野３丁目になる。神社の裏手に居住する木村さんは最近同一地主の借地人達に、地代がどの程度かを尋ねて回った。その結果、近隣の地代に比べても高額であると気付いた。地代は、１ヶ月４８８００円（29坪）を支払っている。１坪当り約１７００円である。
　地代の問題の他に更新料の問題もあるので、組合に加入して相談してみた。
　組合は、固定資産税の路線価を基にして地代を試算してみた。木村さんの家が面している通りの固定資産税評価の路線価は１㎡43万円。１坪当り約142万円である。平成14年度修正率はマイナス13％なので、１坪当りの固定資産税評価額は約125万円となる…（Ａ）。固定資産税は、（Ａ）×固定資産税率×軽減措置で計算出来る。１坪当りの年間固定資産税は約２９２０円、１ヶ月当り約240円になる…（Ｂ）。都市計画税は、（Ａ）×都市計画税率×軽減措置×23区の軽減措置で計算出来る。都市計画税は１坪当り年間約630円、１ヶ月当り約50円になる…（Ｃ）。１ヶ月当りの支払税額は（Ｂ）＋（Ｃ）で１坪当り約290円。借地面積は29坪であるから１ヶ月の地代は、１６８２０～２５２３０円となる。木村さんの支払っている地代は、適正地代より約２～３倍高い。そこで、木村さんは簡易裁判所に地代の減額請求の調停を申立てた。話合いを続けた結果、１万円の値下げ案が提示されたが、地主側は肯首しなかった。このままでは調停が不調になってしまうので、今回は仕方なく８０００円で妥協した。来年４月以降に都税事務所で税額証明をもらって、もう一度減額請求の調停をやる決意だ。

底地の買取を強要

豊島区

　豊島区千早町に住む横山さんは戦後まもなくこの地に引っ越してきた。約三十坪の土地を借地し、きちんと地代の支払をしてきた。ところが今年の三月に地主から「この度、土地を大阪の業者に売却したのでよろしくという」通知が届いた。
　その後、新しい地主の代理人というＳ住宅建設という会社の社員が委任状を持ってやって来た。地代の集金に毎月やってくるというのである。二、三ヶ月はおとなしく集金していたが、七月頃から「底地を買い取れ、さもないと・・」というかたちで脅迫めいた言動をとるようになった。怖くなり知人の紹介で借地組合に入会した。
　早速、土地の登記簿を取り寄せ、地代についても地主に直接現金書留で送付し、内容証明書を送りつけたところ、Ｓ住宅建設は直接借地人との交渉を断念し、組合を窓口とすることに合意した。

本来の業務姿勢
を放棄した銀行

大田区蒲田本町

　大田区蒲田本町一丁目に居住する田中さんは、昨年末で期間満了の父名義の借地契約更新にあたり、建物の建替えと借地権者父との使用貸借に関する確認の同意を求めて、地主代理人の不動産業者と交渉を重ね、今年二月に十分納得出来る内容で合意した。
　田中さんは事前に相談を行い、融資の約束を得られたのだが、この程、銀行に融資を丁寧に断られてしまった。
　信頼・約束をこれほど簡単に裏切って良いものか。
　田中さんは怒りを抑えて住宅金融公庫に切換え、地主の承諾もトラブルなく得られ建替えの工事に着工した。
　バブル経済を演出し地価下落で過剰融資がごげついた不良債権処理の影響なのか、こんな理不尽なことはない。
　しかし、田中さんは承諾料を無駄にせずによかったと笑顔で応えてくれた。

明渡しはなかった事に

四ヶ月間滞った家賃もすぐ受領

足立区

　足立区千住仲町に住んでいる金子さんは、昨年１１月にマンションを建てるから明渡して欲しいと言われた。それも家主の代理人と称する不動産業者からだった。
　すぐ家主に確かめたら「その通りですのでお願いします」とのこと。何日か考えたすえに「もう５０年も経っている建物だから仕方ないか」と半分諦めて引越し準備をはじめた。明渡しに関して打ち合わせをしようと不動産屋に連絡したら、体調を崩して入院中とのこと。
　四ヶ月ほどして家賃不払いが気になり組合事務所に来た。すぐ家主に持参して受け取りを拒否したら供託する旨打ち合わせて、支払にいった。
案に相違し家主はあっさり受取った。明渡しの件を確認したら「あれは無かったことにしておいて下さいお願いします」と言われた。

組合の通知で敷金全額返還

埼玉県さいたま市

　石井俊一さんは、さいたま市で1ＤＫのワンルームマンションを借りていた。独身で仕事も忙しかったので、ただ寝に帰る部屋だった。したがって、部屋には何も置いてない、何も汚していないという状態。
　本年の9月にこの部屋を退去すると、家主は一方的に敷金と修繕費を精算して不足分の振込みを請求して来た。
　怒り心頭の石井さんは、西部借組の敷金返還システムを利用して返還請求。
　不動産業者の家主は敷金を指定日までに振込んだ。

【借地借家相談室】

造作買取請求権を使ってエアコンを
家主に買取らせることが出来るのか

（問）次の引越先の部屋にはエアコンが完備されているので、１年前に取付けたエアコンが無駄になる。家主に買取ってもらえないものだろうか。取付け時に家主の了解は得ている。（西東京市会社員）

（答）借地借家法33条１項は、建物の賃貸借が期間満了又は解約の申入れによって終了する時に、賃貸人の同意を得て附加した造作を時価で買取るよう請求することが出来ると定めている。これを造作買取請求権という。
　造作とは水道・ガス・電気設備等である。これらは建物の使用収益のために存在する造作を建物から分離すると、その価値が減少するのが通例である。取外したのでは借家人の投下資本の充分な回収が出来ない。そこで、造作買取請求権により、借家人が借家に改良を加えた場合、家主に対し、その造作の時価での買取りを請求出来るようにして、借家人の投下資本回収を図らせている。改良を加えた結果が建物に吸収された時は、有益費償還請求権の規定（民法608条２項）により、投下資本を回収することが可能である。
「造作買取請求権の性質は形成権であるから、借家人が家主に買取りを請求するだけで、家主の承諾を要することなく、造作について売買契約が成立したと同一の法的効果を生ずる」（大判昭和２・12・27）。このように、借家人の一方的な意思表示だけで家主に造作を買取らせる法律効果がある。だが、借家人の言い値で造作を買取らなければならない訳ではない。法律は、造作を「時価」で買取る旨を規定している。
判例では、時価をどう判断しているのか。「特段の事情がない限り、１年数ヶ月前になされた造作工事費用の総額をもって、造作が現に有する価格であると解すべきである」（東京地判昭和46・３・31）また造作を附加して１年３ヶ月の造作に対して「造作を設置するために支払われた費用額を造作の時価とするのを相当とする」（東京高判昭和31・３・22）
　結論、相談者の場合、造作買取請求権を排除する特約を結んでいないので、エアコンの買取りを家主に請求出来る。その場合、取付けて１年しか経過していないので、判例にあるように、エアコンの設置に要した総額を時価として支払うよう要求出来る。

毎月１回１５日発行一部２００円／昭和５０年５月２１日第三種郵便物認可

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