東京借地借家人組合連合会（過去のページ）

抵当権後にされた長期賃貸借が法定更新された場合は短期賃貸借になる

　　抵当権後にされた長期賃貸借契約が法定更新されて期間の定めがなくなったとき短期賃貸借契約となるとされた事例（東京高裁平成一三年六月二二日判決　判例タイムズ一〇七七号）

（事案の概要）
　賃借人は、すでに抵当権設定登記がされていた建物を期間五年の賃貸借契約で賃借した。期間五年が過ぎて合意更新もなく法定更新となり、賃借期間は期間の定めのないものになった。その後、抵当権者が競売申立をして、差押登記がされた。競売手続きは進み競落されて、建物の買受人が賃借人に対して引渡命令の申立をした。
　東京地裁は、建物賃借権は短期賃借権ではないから買受人に対抗できないとして、引渡命令を発令した。賃借人は、これを不服として、執行抗告をした。

（判決要旨）
　「抗告人の賃借権は、最先順位の抵当権に遅れるものである。これは、抵当権設定登記時と賃借権設定対抗要件具備時との先後によって判断される。抗告人の賃借権が短期賃借権であるかどうかの判断基準時は差押登記時であり、この時点において、短期賃借権であったか、長期賃借権であったか、期間の定めのない賃借権であったかを確定し、この確定された賃借期間に基づいて民法三九五条該当性の有無を判断すべきである。この解釈によれば、設定当時長期賃借権であったものが競売手続き開始前の法定更新により既に期間の定めのない賃借権となっている場合には、競売手続きにおいてはこれを期間の定めにない賃借権として取り扱うことになる。抵当権者は、抵当権設定登記後競売開始直前に期間の定めのない賃借権が初めて設定されたときでも民法三九五条の短期賃借権を負担するのであるから、それだけの担保価値しか把握していないわけである。抗告人の賃借権は、設定当時は賃借期間を五年とする長期賃借権であったものの、平成八年九月三〇日に法定更新された後、期間の定めにない賃借権となり、平成一二年月四日付の差押登記により基本事件の競売手続きが開始された時点においては、期間の定めのない賃借権であったのであるから、民法三九五条によって保護される賃借権であったと認められる。」

（説明）
　抵当権設定登記後の長期賃借権が更新されて短期賃借権となった場合、短期賃貸借として保護されるかどうかについては、見解が分かれている。本件では、東京地裁の判断を覆して、東京高裁は保護されると判断した。短期賃借権として保護される場合、買受人は、執行手続きのなかで明渡しを求められず、別に、明渡しの本裁判を起こさなければならない。

（弁護士　川名照美）

　豊島区西池袋に住む加藤さんは、子供が生れるのを機会に引越しする事を決めた。結婚して二年間住んだアパートをこの四月に引越した。僅か二年間の生活なのでほとんど損傷も汚れもなかった。引越をしてもなかなか敷金は返されなかった。管理会社に原状回復費用についても再三の請求にもかかわらず返答がなかった。そこで家主に直接内容証明で敷金返還の請求をしたところ管理会社と話し合うよう回答があった。
　あらためて回答を求めると四十三万円の原状回復費用の請求があった。組合とも相談し、敷金返還の小額訴訟をおこす事を決め、ただちに裁判所に手続きをした。裁判所では、管理会社の人間が賃貸契約書には原状回復費用として、クロスの張替、畳の取り替えなどが約定にあると主張したが、裁判官はその訴えを途中でさえぎってそのような主張は認められないからとして和解を勧告した。和解の内容には不十分さがあったが一日で決着をつけた。

借家の立退きを要求される

台東区

　台東区橋場の武田さんは、15年間借りている店舗併用住宅の明渡要求を通告する唐突な配達証明付き内容証明郵便を受け取った。判明したことは、①賃借している建物が借地上に建てられていること②家主が借地人であったこと③明渡要求の通告人が地主であること④家主が一年も地代を滞納し、地主に債務不履行を理由に借地契約を解除されたこと⑤借家している建物を取壊すので通知の６ヶ月後に退去しろということであった。
　この時点で武田さんから組合に、地主の明渡要求に応じなければならないのか、何か対応策はあるのかという相談があった。組合は武田さんに判例上は地代の不払い等の債務不履行に基づく解約の場合、借家人は地主に対して賃借権を主張できないので、最終的には明渡さなければならないであろうと説明した。
　確かに、判例では借家人が借地権の消滅を防止するために借地人に代わって直接地主に地代を支払うことが出来るというのがある。希望的には、地主が家主の滞納地代と今後の地代を借家人が代払いすることを認めるということであれば、明渡問題は総て氷解してしまうのだが、建物を取壊す目論見があるので地主との交渉は困難が付纏う。
　借地契約が解除される場合でも、借家契約は直ちに終了する訳ではない。地主と借家人との間で建物<CODE NUM=00A5>敷地の明渡義務が確定され、地主が建物収去土地明渡の強制執行をして建物の使用収益が現実に出来なくなる等、借家人が現実に建物を使用出来なくなるまで借家契約は終了しないので、それまでは明渡請求に応じる必要はない。但し、借家人は建物取壊しまでの間の家賃を支払う義務がある。また地主から地代相当額の損害金の請求を受ける場合もある。

更新は現契約と同一と申入れる

足立区

　足立区江北に住んでいる中込さんは、今年の６月が借地の更新時期だった。
　ご多分にもれず更新料の支払いを求められ、最初は自分で交渉していたが、なかなか詳しい地主で、負けそうになってしまい組合に飛び込んできた。
　組合と一緒になって交渉してきたが「払ってもらう」の一点張り。仕方がないので、６月の東借連の新聞の判例紹介（借地法定更新で更新料支払いの慣習は認められない）の部分を見せたらあっさりと諦め、契約書を持ってきた。
　契約書には次回の更新時には更新料を支払う旨の特約があったので、現契約書と同じ内容にするよう申し入れたら「この次もまた払わない気だな」と言って地代の受領を拒否されてしまった。中込さんは「仕方ないので供託して頑張ります」と言っている。

更新料請求を撤回

八王子市

　八王子市本郷町で７０坪を借地している中西さんは、今年の６月末で契約期間が満了する。地主の代理人の弁護士から、①更新する意思があるか。②更新する場合は地代を月額坪当り５００円から７５０円に値上げする。更新料については協議して欲しい。③契約書を作成して欲しい。以上３点について回答を求められた。
　中西さんは、組合から内容証明郵便で①更新については旧借地法第４条に基づき前契約と同一条件で更新を請求する。②更新料は法律上支払義務のない金銭であり支払えない。地価下落の中５０％の値上げには応じられない。③前契約と同一の条件で地代を据え置くなら契約書の作成には応じる用意はあると回答した。
　地主はその後、無断で増改築したとの因縁をつけてきたが、壁や屋根を塗装し、窓をサッシにしただけで増改築には当たらないと反論。その後、脅しが通用しないとわかったのか地主の態度が変わり、協議の結果他の借地人も含め坪２０円の値上げで決着した。

14年間続いた借地の係争が解決

大田区久が原

　大田区久が原一丁目に居住する北嶋さんは、土地賃貸借契約更新の際に更新料でトラブルが生じ支払を拒否。地主も地代の受領拒否し供託に至った。５年前ころ地主は地元の不動産業者に依頼し、組合役員との交渉で建物の改造・大修繕工事の承諾の条件で金額も合意したのだが、地主は業者の意向を無視、またも地主のわがままで決裂。
　例年を上回る暑い真夏に天使がやって来た。地主が大手不動産業者を介して売買値段を提示、北嶋さんは提示額に不満はないが、頑固に組合との交渉を主張した。組合役員が４５％の減額を求めた交渉は３３％の内容で合意。
　先日、決済され、十年ひと昔というが、１４年目にしての解決となった。

地上建物の借家人が借地契約の終了
で地主から立退きを要求されたが

（問）借地上の建物を賃借していたが、突然地主から借地人（家主）との借地契約の終了を理由に家屋の明渡しを求められた。地主の要求に応じなければならないのか。（江東区自営業）
（答）借地人が借地上の建物を第三者に賃貸して、借地を使用させても借地自体を「転貸」したことにはならないので、「無断転貸」の問題は惹起しない。建物は借地人の所有物であるから地主の承諾を得る必要はなく、自由に賃貸することができる。しかし、建物賃貸借は土地賃貸借の基礎の上にあるので借地権が消滅した場合には、借地人は建物を収去して土地を明渡さなければならないので、建物賃貸借関係の存続が問題になる。
(1)借地契約が地主と借地人との合意によって解約された場合には、その解約をもって借地上の建物の借家人に対抗出来ない（最判㍼38・２・21）。即ち、地主は借家人に対して建物明渡請求をすることが出来ない。
(2)借地人の一方的意思による借地権放棄の場合も、(1)と同様に地主は借家人に対抗出来ない。
(3)借地契約が正当事由により終了した場合、通常は借地人が建物買取請求権（旧借地法４条２項、借地借家法13条１項）を行使することによって借家人の地位が地主に承継されるので借家人は地主（新家主）に対抗出来る（最判昭和43・10・29）。従って借家人は従前通り建物の使用収益を継続することが出来る。
(4)しかし、借地人が建物買取請求権を行使しなかった場合、判例では、「借家人は建物買取請求を代位行使することができない」（最判㍼55・10・28）とされているので、その場合は、借家人は退去請求に応じざるを得ない。従来は買取請求権が行使されなかった場合の借家人保護の規定はなかった。だが、借地借家法35条で借家人保護の規定が新設された。即ち、裁判所は借家人の請求を受け、借家人の事情などを考慮して１年を越えない範囲の猶予期間を与えることが出来る。この場合、借家契約は猶予期間の終了をもって終る。この規定は、平成４年８月１日以前の借家契約にも適用される。
　結論、相談者の場合(1)(2)(3)であれば地主の要求に随わなくてもいい。(4)の場合は、１年以内の猶予期間で退去しなければならない。

抵当権後にされた長期賃貸借が法定更新された場合は短期賃貸借になる

敷金で頑張った

豊島区西池袋の加藤さん

43万円の損害賠償請求

全く汚していないので、直ちに少額訴訟

唐突な明渡し

家主の地代不払いが原因で

借家の立退きを要求される

台東区

更新料支払特約が追加

更新は現契約と同一と申入れる

足立区

更新料請求を撤回

八王子市

14年間続いた借地の係争が解決

大田区久が原

地上建物の借家人が借地契約の終了
で地主から立退きを要求されたが

抵当権後にされた長期賃貸借が法定更新された場合は短期賃貸借になる

敷金で頑張った

豊島区西池袋の加藤さん

43万円の損害賠償請求

全く汚していないので、直ちに少額訴訟

唐突な明渡し

家主の地代不払いが原因で

借家の立退きを要求される

台東区

更新料支払特約が追加

更新は現契約と同一と申入れる

足立区

更新料請求を撤回

八王子市

14年間続いた借地の係争が解決

大田区久が原

地上建物の借家人が借地契約の終了 で地主から立退きを要求されたが

地上建物の借家人が借地契約の終了
で地主から立退きを要求されたが