東京借地借家人組合連合会（過去のページ）

2001年4月15日
第409号

明渡しで頑張ってる

東村山市栄町の野中さん

自宅の周囲に二階駐車場

都道拡幅に絡んで明渡の調停

　東村山市栄町で40坪を借地している野中守さんは、自宅前の府中街道の拡幅に伴い地主から借地の明渡を迫られている。都道に収容される土地は野中さんの借地の庭の一部約11坪で自宅はかかっていない。地主は他の借地人も次々に移転させた上、平成3年には野中さんの自宅を取り囲むように二階建て駐車場を建築確認も出さず無断で建築。野中さんは違法建築である旨を都の建築指導事務所に通報したが、現場を見ることもなく黙認されてしまった。自宅三方を二階駐車場に囲まれて、その圧迫感で野中さんの母親は夜も眠れず体調を崩してしまった。

　その後、平成8年頃から都道拡幅問題で都との話し合いが始まり、同時に地主との移転交渉が昨年1月から本格的になった。地主は野中さんの自宅の建替えも認めず、あくまで移転を要求。野中さんの母親が高齢であるため近所に代替地を提供することも求めたが交渉は決裂。地主は4月に入り、測量した面積が15坪多いと不法占有の言い掛かりをつけて土地明渡の調停を申立ててきた。野中さんは断固として闘う決意でいる。

敷金を取戻す

敷金を上回るリフォーム代請求を少額訴訟で取り返す

板橋区

　板橋区小豆沢に住む鈴木さんは、3年前に家主から、息子が結婚して同居するから明け渡せと言われて困った時に、友人の紹介で借地借家人組合に入会した。その時は、組合からの手紙で家主も追い出しを断念した。
　昨年、仕事を新たに始めることになり、引越すことになった。組合からのアドバイスを受け、破損部分は自費で修理して明渡すことになった。当日は家主の代理人として不動産業者が立会い、チェックをしていった。それから数日後に見積書が郵送され「金額は32万4千円で敷金が24万円ですから、その差額をお支払いください」という内容。
　家主と何回か話合ったが、鈴木さんは納得できず、組合と相談して裁判にすることにした。当初、支払督促の申立てをする予定だったが、一日で決着がつく少額訴訟に切替えた。事前に組合と相談して写真、被告答弁書に対する反論書も準備した。
　鈴木さんは当日の気持ちをを次のように語った。
　「緊張感で一杯でした。相手の家主と不動産会社の社長が裁判官に対して、契約書に書いてある原状回復の特約は有効かと尋ねると裁判官がこの特約は不法なもので有効ではないと答えると信じられないという感じでもう一度聞き直していましたが、答えは同じでした。それから話し合いに入り、私の主張がほぼ認められ、22万円を返還することで和解しました。意思を曲げなかった事が良い結果を出せたのだと思います」。

店舗更新料50万円請求

不況で閉店ほのめかす

足立区

　足立区千住河原町で喫茶店を営んでいる片倉さんは、3年契約で15年目になった。この度、5回目の更新期を迎えた1月半ばに、家主が嬉しそうな顔をしてやってきた。「片倉さん更新の時期なので更新料50万円と家賃の値上げをしてください」と、いとも簡単に言う家主に片倉さんは「冗談じゃないですよ、いつこの店を閉めようかと考えているんですよ、俺が止めたら新しい人から権利金やら取れるからそれまで待ってよ」と思ってもいないことが口から出てしまった。ああ！ちょっと失敗と我に返った途端に家主は「無理しないで良いですから止めるなんて言わないで、ずーとこのまま使ってください」と言い残して立ち去っていった。あれから3ヶ月、なんの音沙汰もないままだが、今度は家賃の値下げを交渉しようかと考慮中。

下水の詰り修繕工事を

組合の指導で家主着手

台東区

　台東区下谷の福沢さんは、築40年になる借家で暮して20年になる。数年前から家屋の各所に不具合が生じてきていたが、軽微な工事だったので自費で修繕していた。しかし、今年になってからの下水の詰りは、業者の見積りによると高額な工事代金が必要と解り、家主に修繕して欲しい旨を伝えたが無視されてしまった。下水の詰りは、炊事・洗濯・トイレ等日常生活にも支障をきたす状態となり組合に相談した。組合の指導で①下水が詰り困っている事②工事に着手してもらえる期日は何時か③返答無き場合は当方にて工事する事④その場合の工事代金は家主の負担とする事等を記した内容証明郵便を家主に送った。家主は内容証明郵便に驚き、直ちに下水工事に着手した。

■消費者契約法

シリーズ vol.1

消費者契約法の消費者とは借家人で
建物を住居として利用する個人

　本年四月一日から消費者契約法が施行されています。

　「消費者」と「事業者」

　この法律で最も特徴がある点は、「事業者」と「消費者」の定義です。「事業者」とは、①「法人その他の団体」、②「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」です。それ以外の個人はすべて「消費者」です。「事業」とは、一定の目的をもった同種の行為がくり返し行われるものであり、営利目的の有無は問いません。この定義は非常に広いもので、国も「事業者」になりえます。
　消費者と事業者の間でなされる契約を「消費者契約」といいます。この「消費者契約」というのは、個別の売買契約、工事請負契約とは別の次元になり、個別の契約の上に消費者契約という網をかぶせるものです。

　借地借家人は「消費者」

　借地借家契約と消費者契約の関係は次ぎのようになります。
　（例１）個人の家主と個人の借家人が住居目的で借家契約をした場合、家主は事業として貸家契約をするので「事業者」になります。借家人は、個人で、しかも事業のための借家契約ではないので、「消費者」になります。この借家契約は「消費者契約」です。

　（例２）個人の家主と個人の借家人が店舗目的で借家契約をした場合、借家人は、個人ですが店舗営業という事業のために借家契約をするので「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」ではありません。

　（例３）個人の家主と会社名義で住居として借家契約をした借家人は、たとえ住居目的であっても、契約の当事者が個人でなく会社名義なので、「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」ではありません。

　では、借地借家契約が「消費者契約」である場合、借地借家人はどんな権利行使ができるのか？（次号へ）

　（弁護士　川名照美）

「借地借家相談室」

父親名義の借地に息子名義の建物を建てたらどのような問題が生ずるか

　借地契約の名義は父ですが、融資の関係で建物は息子の名義にしようと思っていましたが、先日友人から借地名義と建物登記名義は同一でないと駄目だと言われましたが…。
（台東区45歳男性）

（回答）「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」（借地借家法第10条1項）。借地上の建物につき、借地人が登記をしておけば、土地の所有者が代わっても新所有者に対し借地権を主張できるので借地の明渡を求められることはない。この建物登記が借地人本人の名義であれば問題はない。だが、相談者のように建物登記を息子名義にする場合もでてくる。また、借地人の死後の相続問題を考慮して借地上の建物登記名義を予め妻子名義にしておく場合もある。その場合、借地権を第三者（土地の新所有者）に対抗（主張）出来るのかという問題がある。
　従前は長男名義の建物登記（東京地裁昭52.2.2）・母名義の建物登記（同52・6・5）・未成年の子を名義とする建物登記（東京高裁昭54・5・11）に関して第三者に対抗できると判断されていた。しかし、最高裁（大法廷）は、借地人が同居の長男名義で建物の登記をした場合について「地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、他人名義で保存登記をしたような場合に、当該賃借権者は、その賃借権を第三者に対抗する事はできない」（66・4・27）としてその借地権の対抗力を否定した。1審・2審の借地人勝訴の判決を破棄し、借地人に建物収去・土地明渡を命じた。その後も最高裁は、妻名義の登記（72・6・22）・子名義の登記（75・11・28）義母名義の登記（83・4・14）について大法廷判決の趣旨に従い終始一貫、借地権の対抗力を否定し続けている。以上のことから窺えることは、最高裁の判例の変更の可能性は殆どない。借地人としては、こういう厳格な形式論の判例があるということを承知して借地名義と借地上の建物名義を一致させておくことが必要である。
　結論としては、最高裁の判例の変更がない限り、借地人と一致しない家族名義の建物登記では第三者には対抗できない。